【摘要】征地区片地价是我国地价体系
的重要部分，它是以城市定级为基础而确
定的区域土地使用权的平均价格，需要从
动态的方面来分析。
【关键词】征地区片地价；人均年度收益
征地区片地价地价是我国地价体系的
重要部分，它是以城市定级为基础而确定
的区域土地使用权的平均价格，需要从动
态的方面来分析。在充分分析研究上一轮
征地区片综合地价标准成果应用的基础上，
结合实际调查情况，判断上一轮确定的征
地区片价标准应当进行哪些方面的调整，
使调整后的区片价标准更加符合当地实际，
减少征地工作中的矛盾。制定适当的工作、
技术方案，根据《山东省征地区片综合地
价标准调整工作技术方案》（2012）中的要
求、方法对区片价进行调整。经过临沂市
市级综合平衡、省级平衡、公开听证 [1] 等
工作过程，确定最终的调整成果。
一、实际征地案例分析
根据项目组对临沂市近三年征地案例
情况的调查、分析，临沂市、区人民政府
均严格执行了 2009 年山东省人民政府公布
的征地补偿标准。从征地区域情况来看，
中心城区、临港经济开发区的坪上镇近三
年征地的情况相对较多，占总征地面积的
90% 以上。中心城区是临沂市政治、经济、
文化中心 ；临港经济开发区近期社会经济
发展速度快，各种用途用地需求量均比较
大。可以看到本次的区片调整结果是合理
的，区片价格需要在原来的基础上根据社
会经济发展状况、居民生活保障水平等指
标变化适当上调。
二、区域经济变化分析
近三年来临沂市区域经济稳步发展，
2011 年，全市完成生产总值 2770.45 亿元，
同比增长 12%，完成地方收入 141.3 亿元，
增长 22.3%，规模以上固定资产投资完成
1608.6 亿元，增长 23.9%，社会消费品零售
总额 1366.1 亿元，增长 18.1%，实现进出
口总额 68.39 亿美元，增长 43.5%，实现了
“十二五”良好开局。
三、其他有关因素分析
根据《临沂市城市总体规划》（2006-
2020），临沂市规划的中心城区即临沂市城
市建成区和有关市政设施基本覆盖的区域
为：北至北外环，南至南外环，东至东外环，
西至京沪高速公路，总面积约289平方公里。
结合临沂市城区发展的现状以及土地利用
总体规划，临沂市城区以后几年以河为轴
向北发展。
经过与临沂市综合经济指标、物价指
数等的比较、分析，在保证被征地农民生
活水平不因征地而降低并体现长远生计和
未来发展需要的前提和原则下，综合确定
此次征地区片地价标准调整的幅度大约在
10% 左右，经过省、市多方论证和平衡，
最终确定临沂市征地区片地价调整结果。
1、综合经济指标的变化分析
综合经济指标反映了某一城市社会经
济发展状况，它的变化在一定程度上反映
了农民生活水平的变化，两者是正相关关
系。根据临沂市 2009 年 -2011 年统计年鉴，
可得到相关经济指标。近三年临沂市区国
内生产总值逐年增加，三区相比兰山区增
长幅度最大，为 20.1%，全临沂市区平均增
长幅度为 13.7%，可见近三年临沂市经济迅
猛发展。
近三年临沂市区地方财政收入逐年增
加，且增加幅度较大，全市年平均收入增
长幅度高达 23.97%。其中，兰山区平均年
增长幅度为 23.1%，河东区为 21.6%，罗庄
区为 52.1%。
近三年临沂市区农民人均纯收入逐年
增加，且增长幅度较大，全市年平均增长
幅度为 14.9%。其中，兰山区年平均增长
幅度为 14.1%，河东区 17.2%，罗庄区为
13.9%。三年临沂市社会消费品零售额逐年
增加，且增长幅度较大，全市年平均增长
幅度为 18.9%。其中，兰山区年平均增长
幅度为 19.8%，河东区 17.3%，罗庄区为
19.7%。
综上所述，近几年临沂市区经济持续
快速发展，各经济指标均大幅度增长，说
明人民生活水平不断提高，为了充分维护
被征地农民的利益，保证其生活水平不因
征地而降低，原征地补偿标准应根据经济
增长情况进行相应调整。
2、征地补偿标准变化分析
通过实地调查了解，自 2009 年 7 月 1
日公布征地区片地价标准以来，临沂市征
地工作一直使用该标准，兰山区有一定程
度的上浮，其他按照公布的标准补偿，但
从实际情况来看，现行的征地区片地价标
准已不能满足实际征地工作的需要，需进
行一定幅度的调整。
四、调整成果对比分析
（一）对调整前后的成果进行对比分析
临沂市征地区片综合地价标准调整前
为七个级别十四个区片，调整后为六个级
别十一个区片，区片综合地价方面，调
整前分别为 77000 元 / 亩、66000 元 / 亩、
55000 元 / 亩、44000 元 / 亩、42000 元 / 亩、
33000 元 / 亩、30000 元 / 亩，调整后分别
为78000元/亩、72000元/亩、62000元/亩、
47000 元 / 亩、37000 元 / 亩、33000 元 / 亩，
各区片综合地价提高幅度最低 1.29%，最高
位 23.33%。
（二）与现有征地补偿水平比较
临沂市新的征地区片地价标准是在
2009 年调整成果的基础上，通过对近三年
实际征地补偿案例情况的调查、测算、分析，
并结合近几年的区域经济变化、物价指数
变化进行适当修正得到的。临沂市新的征
地区片综合地价标准与现有征地补偿水平
比较有一定程度的提高，体现了与现有征
地补偿水平相衔接并适度提高的原则。
通过对比，我们可以发现，征地区片
综合地价折算成人均年度收益后，大于农
民生活水平值，区片综合地价保证了农民
生活水平不降低，最大程度的保护了被征
地农民的利益。
五、临沂市区片地价与房地产市场协
调状况分析
根据临沂市商业商品房销售调查资料
和本轮土地级别调整与基准地价更新成果，
计算得到临沂市商业用地地价与房价的比
例关系。临沂市城区商业用地的楼面地价
在 395-2117 元 / 平方米之间，各土地级别
商品房销售平均价格在 2000-10000 元 / 平
方米之间。临沂市商业地价房价比Ⅰ级最
高，为 21.17%，Ⅵ级地最低为 18.42%，平
均为 19.35%，各级别地价房价比较为均衡，
总体呈现由高级别向低级别先降低后升高
的规律。根据临沂市住宅商品房销售调查
资料和本轮土地级别调整与基准地价更新
成果，计算得到临沂市住宅用地地价与房
价的比例关系。临沂市城区住宅用地的楼
面地价在 390-1507 元 / 平方米之间，各土
地级别住宅商品房销售平均价格在 2000-
6200 元 / 平方米之间。从地价房价比来看，
Ⅰ级地最高，达到了 24.31% ；Ⅵ级地最低，
为 18.75% ；平均值为 20.95%，总体基本呈
现“U”型，即 ：Ⅰ - Ⅵ级随级别的降低而
减小，Ⅵ - Ⅶ随级别的降低而增大，在Ⅴ和
Ⅵ级区域变化较为平稳。
参考文献
[1] 寿程杰 . 谈谈征地区片综合地价调
整的必要性《浙江国土资源》2009.1.12
[2] 孟庆丽 . 制定征地区片综合地价初
探山东农业大学硕士论文 2008.2
[3] 林增杰，武永祥，吕萍，丰雷 . 房
地产经济学 . 第 2 版 . 北京 ：中国建筑工
业出版社，2003.5
[4] 黄贤金，陈龙乾，王洪卫，冯亚
军 . 房地产企业经营管理 . 第 1 版 . 上海 ：
上海财经大学出
[5] 付强，农村集体土地征地价格
的时空演变及驱动力分析中国地质大学，
2007.4
作者简介：徐凯（1982-），男，临沂人，
职称：工程师，学历：本科，主要研究方向：
土地规划。
的重要部分，它是以城市定级为基础而确
定的区域土地使用权的平均价格，需要从
动态的方面来分析。
【关键词】征地区片地价；人均年度收益
征地区片地价地价是我国地价体系的
重要部分，它是以城市定级为基础而确定
的区域土地使用权的平均价格，需要从动
态的方面来分析。在充分分析研究上一轮
征地区片综合地价标准成果应用的基础上，
结合实际调查情况，判断上一轮确定的征
地区片价标准应当进行哪些方面的调整，
使调整后的区片价标准更加符合当地实际，
减少征地工作中的矛盾。制定适当的工作、
技术方案，根据《山东省征地区片综合地
价标准调整工作技术方案》（2012）中的要
求、方法对区片价进行调整。经过临沂市
市级综合平衡、省级平衡、公开听证 [1] 等
工作过程，确定最终的调整成果。
一、实际征地案例分析
根据项目组对临沂市近三年征地案例
情况的调查、分析，临沂市、区人民政府
均严格执行了 2009 年山东省人民政府公布
的征地补偿标准。从征地区域情况来看，
中心城区、临港经济开发区的坪上镇近三
年征地的情况相对较多，占总征地面积的
90% 以上。中心城区是临沂市政治、经济、
文化中心 ；临港经济开发区近期社会经济
发展速度快，各种用途用地需求量均比较
大。可以看到本次的区片调整结果是合理
的，区片价格需要在原来的基础上根据社
会经济发展状况、居民生活保障水平等指
标变化适当上调。
二、区域经济变化分析
近三年来临沂市区域经济稳步发展，
2011 年，全市完成生产总值 2770.45 亿元，
同比增长 12%，完成地方收入 141.3 亿元，
增长 22.3%，规模以上固定资产投资完成
1608.6 亿元，增长 23.9%，社会消费品零售
总额 1366.1 亿元，增长 18.1%，实现进出
口总额 68.39 亿美元，增长 43.5%，实现了
“十二五”良好开局。
三、其他有关因素分析
根据《临沂市城市总体规划》（2006-
2020），临沂市规划的中心城区即临沂市城
市建成区和有关市政设施基本覆盖的区域
为：北至北外环，南至南外环，东至东外环，
西至京沪高速公路，总面积约289平方公里。
结合临沂市城区发展的现状以及土地利用
总体规划，临沂市城区以后几年以河为轴
向北发展。
经过与临沂市综合经济指标、物价指
数等的比较、分析，在保证被征地农民生
活水平不因征地而降低并体现长远生计和
未来发展需要的前提和原则下，综合确定
此次征地区片地价标准调整的幅度大约在
10% 左右，经过省、市多方论证和平衡，
最终确定临沂市征地区片地价调整结果。
1、综合经济指标的变化分析
综合经济指标反映了某一城市社会经
济发展状况，它的变化在一定程度上反映
了农民生活水平的变化，两者是正相关关
系。根据临沂市 2009 年 -2011 年统计年鉴，
可得到相关经济指标。近三年临沂市区国
内生产总值逐年增加，三区相比兰山区增
长幅度最大，为 20.1%，全临沂市区平均增
长幅度为 13.7%，可见近三年临沂市经济迅
猛发展。
近三年临沂市区地方财政收入逐年增
加，且增加幅度较大，全市年平均收入增
长幅度高达 23.97%。其中，兰山区平均年
增长幅度为 23.1%，河东区为 21.6%，罗庄
区为 52.1%。
近三年临沂市区农民人均纯收入逐年
增加，且增长幅度较大，全市年平均增长
幅度为 14.9%。其中，兰山区年平均增长
幅度为 14.1%，河东区 17.2%，罗庄区为
13.9%。三年临沂市社会消费品零售额逐年
增加，且增长幅度较大，全市年平均增长
幅度为 18.9%。其中，兰山区年平均增长
幅度为 19.8%，河东区 17.3%，罗庄区为
19.7%。
综上所述，近几年临沂市区经济持续
快速发展，各经济指标均大幅度增长，说
明人民生活水平不断提高，为了充分维护
被征地农民的利益，保证其生活水平不因
征地而降低，原征地补偿标准应根据经济
增长情况进行相应调整。
2、征地补偿标准变化分析
通过实地调查了解，自 2009 年 7 月 1
日公布征地区片地价标准以来，临沂市征
地工作一直使用该标准，兰山区有一定程
度的上浮，其他按照公布的标准补偿，但
从实际情况来看，现行的征地区片地价标
准已不能满足实际征地工作的需要，需进
行一定幅度的调整。
四、调整成果对比分析
（一）对调整前后的成果进行对比分析
临沂市征地区片综合地价标准调整前
为七个级别十四个区片，调整后为六个级
别十一个区片，区片综合地价方面，调
整前分别为 77000 元 / 亩、66000 元 / 亩、
55000 元 / 亩、44000 元 / 亩、42000 元 / 亩、
33000 元 / 亩、30000 元 / 亩，调整后分别
为78000元/亩、72000元/亩、62000元/亩、
47000 元 / 亩、37000 元 / 亩、33000 元 / 亩，
各区片综合地价提高幅度最低 1.29%，最高
位 23.33%。
（二）与现有征地补偿水平比较
临沂市新的征地区片地价标准是在
2009 年调整成果的基础上，通过对近三年
实际征地补偿案例情况的调查、测算、分析，
并结合近几年的区域经济变化、物价指数
变化进行适当修正得到的。临沂市新的征
地区片综合地价标准与现有征地补偿水平
比较有一定程度的提高，体现了与现有征
地补偿水平相衔接并适度提高的原则。
通过对比，我们可以发现，征地区片
综合地价折算成人均年度收益后，大于农
民生活水平值，区片综合地价保证了农民
生活水平不降低，最大程度的保护了被征
地农民的利益。
五、临沂市区片地价与房地产市场协
调状况分析
根据临沂市商业商品房销售调查资料
和本轮土地级别调整与基准地价更新成果，
计算得到临沂市商业用地地价与房价的比
例关系。临沂市城区商业用地的楼面地价
在 395-2117 元 / 平方米之间，各土地级别
商品房销售平均价格在 2000-10000 元 / 平
方米之间。临沂市商业地价房价比Ⅰ级最
高，为 21.17%，Ⅵ级地最低为 18.42%，平
均为 19.35%，各级别地价房价比较为均衡，
总体呈现由高级别向低级别先降低后升高
的规律。根据临沂市住宅商品房销售调查
资料和本轮土地级别调整与基准地价更新
成果，计算得到临沂市住宅用地地价与房
价的比例关系。临沂市城区住宅用地的楼
面地价在 390-1507 元 / 平方米之间，各土
地级别住宅商品房销售平均价格在 2000-
6200 元 / 平方米之间。从地价房价比来看，
Ⅰ级地最高，达到了 24.31% ；Ⅵ级地最低，
为 18.75% ；平均值为 20.95%，总体基本呈
现“U”型，即 ：Ⅰ - Ⅵ级随级别的降低而
减小，Ⅵ - Ⅶ随级别的降低而增大，在Ⅴ和
Ⅵ级区域变化较为平稳。
参考文献
[1] 寿程杰 . 谈谈征地区片综合地价调
整的必要性《浙江国土资源》2009.1.12
[2] 孟庆丽 . 制定征地区片综合地价初
探山东农业大学硕士论文 2008.2
[3] 林增杰，武永祥，吕萍，丰雷 . 房
地产经济学 . 第 2 版 . 北京 ：中国建筑工
业出版社，2003.5
[4] 黄贤金，陈龙乾，王洪卫，冯亚
军 . 房地产企业经营管理 . 第 1 版 . 上海 ：
上海财经大学出
[5] 付强，农村集体土地征地价格
的时空演变及驱动力分析中国地质大学，
2007.4
作者简介：徐凯（1982-），男，临沂人，
职称：工程师，学历：本科，主要研究方向：
土地规划。
本站论文资源均为来自网络转载，免费提供给广大作者参考，不进行任何赢利，如有版权问题，请联系管理员删除！ 快速论文发表网（www.ksfbw.com）本中心和国内数百家期刊杂志社有良好的合作关系，可以帮客户代发论文投稿.
投稿邮箱：ksfbw@126.com
客服Q Q：
82702382
联系电话：15295038833
本站论文资源均为来自网络转载，免费提供给广大作者参考，不进行任何赢利，如有版权问题，请联系管理员删除！
上一篇：城市土地集约利用的现状与思考
下一篇：以旅游为特色产业的新农村规划
文章评论
共有 0 位网友发表了评论