【摘要】本文对项目成本目标的确定进
行了介绍，房地产成本控制问题的分析，
以及对成本控制提出的三条主线，切实的
做好房地产成本的控制，才能很好的避免
成本浪费，为企业省成本，提利润，提高
房地产企业的竞争力。
【关键词】房地产项目 ；经济 ；融资 ；
资金 ；成本管理 ；控制
一、前言
房地产行业正逐渐由“暴利时代”向
着“微利时代”发生巨大的转变，利润水
平慢慢朝向价值方向回归，市场向着规范
化方向发展，房地产企业在开发投资过程
中，如何凭借合理控制成本，合理安排成
本支出、逐步提高经营效益，实现从粗放
型到集约型的转变，进而实现房地产企业
的最大利润，这已经受到了房地产开发企
业的极大关注和重视。
二、房地产成本的管理和控制的现状
1. 缺少一条完整的成本管理链条。目
前，绝大多数的企业在针对成本管理的关
注项目上只是做了最简单的成本计算，并
没有进行系统全面的计算。而且，绝大多
数企业过于重视企业对市场的占有率和企
业利润，却没有将企业的长期放展放在第
一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，
提高房地产开发企业市场的竞争力。
2. 管理意识不强。近几年，房地产开
发企业的成本管理主要依靠工程结束后的
核算，但是现在许多企业都将房地产行业
定义为高利润的行业，这就造成了企业管
理者对成本管理的概念和意识不明确，弱
化了成本管理的重要性。大部分企业只注
重对企业内部成本的计算，而对于原料的
采购与房屋的销售和服务等环节的成本计
算并没有给予足够的重视，无法形成一个
系统的、完整的企业成本管理链条，这些
都是最基础的企业成本管理方法。
3. 缺乏有效的资金管理的方法和手段。
对于房地产公司来说资金就是血液是发展
的必要产物，现在的房地产公司存在着普
遍的低水平管理、没有良好的计划性。对
于当前的很多公司，他们在对项目开展的
时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的
测算非常的少甚至有的公司都没有这方面
的东西。但是资金管理对房地产的成本控
制却起着非常重要的作用。
三、房地产的成本管理最根本的解决
方法就是从房地产的成本、合同以及资金
等方面出发，做好这些重要的环节，才能
完成好房地产成本的管理、控制
1. 切实的控制好房地产各个环节的成
本。房地产的成本管理，我们最需要注意
的是成本的目标、归集以及拆分还有房地
产动态成本的分析。
所谓的目标成本的导向本质上来说是
市场，是为了更好的确保房地产的想要达
到的利润。这个环节是整个项目开发中都
会涉及到，可以说它是事前控制的基础。
我们在项目开始之前要切实的做好目标成
本的制订，然后依据目标成本在成本执行
环节根据实际的合同签订或者变更对发生
的成本进行必要的归集以及拆分。成本归
集以及拆分都是有原则的，我们在进行的
时候要科学分配好科目和对应的合同变更
和拆分，对于那些已经被拆分也要选择好
汇总的方式，我们可以制定科学合理的制
度，这样才能更好的保证归集以及拆分的
准确性、及时性。通过合同性成本、非合
同性成本的拆分与归集操作，得到项目的
已发生成本，此时对目标成本与已发生成
本进行对比分析，了解成本发生情况，对
存在异常的成本科目进行调整成本，最终
可以得到项目的动态成本。
2. 制订合理的房地产合同。在房地产
项目中，有一个最重要的协议就是合同，
我们在进行合同的管理其实就是对成本控
制以及利益实现的一个实现的过程，这个
过程的组成是合同的执行以及付款或者支
付。
我们要严格的招投标、议标、协议采
购等多种方式来进行项目的另一方的选择，
这样才能选择出更加合适和有利的合作伙
伴。随着房地产市场越来越规范的管理，
大部分的房地产公司已经大量的采用招投
标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发
包方会和承包的单位签订一个合约，合同
是项目的开始也是成本控制利润实现的保
障，所以我们在签订合同的时候要保障双
方的权益，划清界限要清晰，这样才能确
保合同的顺利执行。
一般来说在完成了工程项目的施工以
后，我们要进行工程的结算。工程结算由
各项目职能部门上报结算申请，由成本管
理部牵头组织竣工结算的相关工作。工程
的结算是直接的成本控制的实现过程，在
工程竣工结算造价审定阶段，我们要对造
价咨询机构进行科学详细的施工图的造价
估算和审定。
3. 把握好房地产各个阶段的资金。地
产公司对资金的管理非常重视，每月资金
管理部门会要求各业务部门上报资金使用
计划，也就是月度资金计划。集中汇总各
部门、各项目的资金计划情况，然后再由
公司统一调配资金给各部门、各项目上。
随着成本体系的建立，“资金计划”的
编制依据将更多的来源于各业务部门的“资
金预算”，从而实现了对企业未来现金流的
更快速、更准确测算。在这个过程中，业
务部门将发挥越来越重要的作用。
4. 注重员工培养培训是保障成本管理
的有效实施。人是企业最宝贵的财富，只
有靠人的参与，提高人的意识，才能做好
成本管理这项重要工作。对于企业的高层
管理者来说，除了具有创新精神外，同时
还要具备各方面的知识，比如人才经营与
组织创新知识、房地产规划与建筑设计以
及环境设计知识、计算机，电子商务等信
息技术、融资与财务管理知识、建筑项目
管理知识与成本管理知识、营销知识等。
四、房地产融资的定义
1. 从广义上讲，是指在房地产开发、
流通及消费过程中，通过货币流通和信用
渠道所进行的筹资、融资服务的一系列金
融活动的总称，包括资金的筹集、运用和
清算。
2. 从狭义上讲，是指房地产企业及房
地产项目的直接和间接融资的总和，包括
房地产信货及资本市场融资等。
五、多渠道融资
可以运用多种融资方式为本企业筹措
资金，既能提高企业融资效率也可以提高
企业的经营效益，企业在做出融资决策时
需要充分考虑多方面因素，如融入资本成
本、资金使用率、清偿能力等，利用合理
的方法对影响因素进行排序，计算权重，
选择最合适方案。
以时代为背景、现实为依据、理论作
基础，在广泛收集和查阅有关理论、的基
础上，运用理论与实际问题相结合的方法，
深入浅出地论述了房地产金融，希望能够
对我国房地产的发展起到一定的帮助。房
地产金融对于房地产的发展是至关重要。
从一个国家的角度讲，我国正处在经济发
展的阶段，全面建设小康和谐社会是历史
新阶段的发展目标。在这个时期我国房地
产作为支柱产业将有较大发展，有着“优
胜劣汰”、“重组换代”、“做大做强”的时
代特征，需要房地产企业家的冷静思考和
真知灼见。
在房地产融资的研究过程中，房地产
融资、我国房地产金融的现状、我国房地
产金融创新，让大家进一步了解房地产融
资，从而引起人们对房地产融资的重视。
在研究思路上，论文力求创新，突出研究
的重点，不强求对房地产融资能够研究的
面面俱到，但尽量避免重复其他人的研究
思路。这是本文的一个重要特色。房地产
融资所涉及内容很多，本文在许多所涉及
的问题上仍有待于继续深入研究和探讨。
六、总结
综上所述，随着我国的经济和全球一
体化步伐的加快，我国的房地产市场也在
飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟
期，现如今房地产行业的在国家的宏观调
控下竞争变得更加的规范。在市场化竞争
越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重
要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，
房地产成本的控制有着重要的意义。
参考文献
[1] 申广平 . 房地产成本管理突出问题
及对策研究 [J]. 上海交通大学，2012（05）
[2] 吴鑫 . 浅析房地产的成本管理与控
制 [J]. 中国经贸，2011（24）：51-51
[3] 杨小勇 . 房地产成本管理解决方案
的研究与实现[J].华东师范大学，2009 （10）
[4] 张建新、王国力 ：房地产经济、金
融与投资分析，北京 ：机械工业出版社，
2008.4
行了介绍，房地产成本控制问题的分析，
以及对成本控制提出的三条主线，切实的
做好房地产成本的控制，才能很好的避免
成本浪费，为企业省成本，提利润，提高
房地产企业的竞争力。
【关键词】房地产项目 ；经济 ；融资 ；
资金 ；成本管理 ；控制
一、前言
房地产行业正逐渐由“暴利时代”向
着“微利时代”发生巨大的转变，利润水
平慢慢朝向价值方向回归，市场向着规范
化方向发展，房地产企业在开发投资过程
中，如何凭借合理控制成本，合理安排成
本支出、逐步提高经营效益，实现从粗放
型到集约型的转变，进而实现房地产企业
的最大利润，这已经受到了房地产开发企
业的极大关注和重视。
二、房地产成本的管理和控制的现状
1. 缺少一条完整的成本管理链条。目
前，绝大多数的企业在针对成本管理的关
注项目上只是做了最简单的成本计算，并
没有进行系统全面的计算。而且，绝大多
数企业过于重视企业对市场的占有率和企
业利润，却没有将企业的长期放展放在第
一位，缺少一套合理、完整的成本管理系统，
提高房地产开发企业市场的竞争力。
2. 管理意识不强。近几年，房地产开
发企业的成本管理主要依靠工程结束后的
核算，但是现在许多企业都将房地产行业
定义为高利润的行业，这就造成了企业管
理者对成本管理的概念和意识不明确，弱
化了成本管理的重要性。大部分企业只注
重对企业内部成本的计算，而对于原料的
采购与房屋的销售和服务等环节的成本计
算并没有给予足够的重视，无法形成一个
系统的、完整的企业成本管理链条，这些
都是最基础的企业成本管理方法。
3. 缺乏有效的资金管理的方法和手段。
对于房地产公司来说资金就是血液是发展
的必要产物，现在的房地产公司存在着普
遍的低水平管理、没有良好的计划性。对
于当前的很多公司，他们在对项目开展的
时候，测算的仅仅只有成本，对于资金的
测算非常的少甚至有的公司都没有这方面
的东西。但是资金管理对房地产的成本控
制却起着非常重要的作用。
三、房地产的成本管理最根本的解决
方法就是从房地产的成本、合同以及资金
等方面出发，做好这些重要的环节，才能
完成好房地产成本的管理、控制
1. 切实的控制好房地产各个环节的成
本。房地产的成本管理，我们最需要注意
的是成本的目标、归集以及拆分还有房地
产动态成本的分析。
所谓的目标成本的导向本质上来说是
市场，是为了更好的确保房地产的想要达
到的利润。这个环节是整个项目开发中都
会涉及到，可以说它是事前控制的基础。
我们在项目开始之前要切实的做好目标成
本的制订，然后依据目标成本在成本执行
环节根据实际的合同签订或者变更对发生
的成本进行必要的归集以及拆分。成本归
集以及拆分都是有原则的，我们在进行的
时候要科学分配好科目和对应的合同变更
和拆分，对于那些已经被拆分也要选择好
汇总的方式，我们可以制定科学合理的制
度，这样才能更好的保证归集以及拆分的
准确性、及时性。通过合同性成本、非合
同性成本的拆分与归集操作，得到项目的
已发生成本，此时对目标成本与已发生成
本进行对比分析，了解成本发生情况，对
存在异常的成本科目进行调整成本，最终
可以得到项目的动态成本。
2. 制订合理的房地产合同。在房地产
项目中，有一个最重要的协议就是合同，
我们在进行合同的管理其实就是对成本控
制以及利益实现的一个实现的过程，这个
过程的组成是合同的执行以及付款或者支
付。
我们要严格的招投标、议标、协议采
购等多种方式来进行项目的另一方的选择，
这样才能选择出更加合适和有利的合作伙
伴。随着房地产市场越来越规范的管理，
大部分的房地产公司已经大量的采用招投
标的方式来寻找伙伴，一方中标以后，发
包方会和承包的单位签订一个合约，合同
是项目的开始也是成本控制利润实现的保
障，所以我们在签订合同的时候要保障双
方的权益，划清界限要清晰，这样才能确
保合同的顺利执行。
一般来说在完成了工程项目的施工以
后，我们要进行工程的结算。工程结算由
各项目职能部门上报结算申请，由成本管
理部牵头组织竣工结算的相关工作。工程
的结算是直接的成本控制的实现过程，在
工程竣工结算造价审定阶段，我们要对造
价咨询机构进行科学详细的施工图的造价
估算和审定。
3. 把握好房地产各个阶段的资金。地
产公司对资金的管理非常重视，每月资金
管理部门会要求各业务部门上报资金使用
计划，也就是月度资金计划。集中汇总各
部门、各项目的资金计划情况，然后再由
公司统一调配资金给各部门、各项目上。
随着成本体系的建立，“资金计划”的
编制依据将更多的来源于各业务部门的“资
金预算”，从而实现了对企业未来现金流的
更快速、更准确测算。在这个过程中，业
务部门将发挥越来越重要的作用。
4. 注重员工培养培训是保障成本管理
的有效实施。人是企业最宝贵的财富，只
有靠人的参与，提高人的意识，才能做好
成本管理这项重要工作。对于企业的高层
管理者来说，除了具有创新精神外，同时
还要具备各方面的知识，比如人才经营与
组织创新知识、房地产规划与建筑设计以
及环境设计知识、计算机，电子商务等信
息技术、融资与财务管理知识、建筑项目
管理知识与成本管理知识、营销知识等。
四、房地产融资的定义
1. 从广义上讲，是指在房地产开发、
流通及消费过程中，通过货币流通和信用
渠道所进行的筹资、融资服务的一系列金
融活动的总称，包括资金的筹集、运用和
清算。
2. 从狭义上讲，是指房地产企业及房
地产项目的直接和间接融资的总和，包括
房地产信货及资本市场融资等。
五、多渠道融资
可以运用多种融资方式为本企业筹措
资金，既能提高企业融资效率也可以提高
企业的经营效益，企业在做出融资决策时
需要充分考虑多方面因素，如融入资本成
本、资金使用率、清偿能力等，利用合理
的方法对影响因素进行排序，计算权重，
选择最合适方案。
以时代为背景、现实为依据、理论作
基础，在广泛收集和查阅有关理论、的基
础上，运用理论与实际问题相结合的方法，
深入浅出地论述了房地产金融，希望能够
对我国房地产的发展起到一定的帮助。房
地产金融对于房地产的发展是至关重要。
从一个国家的角度讲，我国正处在经济发
展的阶段，全面建设小康和谐社会是历史
新阶段的发展目标。在这个时期我国房地
产作为支柱产业将有较大发展，有着“优
胜劣汰”、“重组换代”、“做大做强”的时
代特征，需要房地产企业家的冷静思考和
真知灼见。
在房地产融资的研究过程中，房地产
融资、我国房地产金融的现状、我国房地
产金融创新，让大家进一步了解房地产融
资，从而引起人们对房地产融资的重视。
在研究思路上，论文力求创新，突出研究
的重点，不强求对房地产融资能够研究的
面面俱到，但尽量避免重复其他人的研究
思路。这是本文的一个重要特色。房地产
融资所涉及内容很多，本文在许多所涉及
的问题上仍有待于继续深入研究和探讨。
六、总结
综上所述，随着我国的经济和全球一
体化步伐的加快，我国的房地产市场也在
飞速的发展，现在已经渐渐的进入了成熟
期，现如今房地产行业的在国家的宏观调
控下竞争变得更加的规范。在市场化竞争
越来越残酷的今天，成本无疑起着非常重
要的作用，房地产也一样，对于开发商来说，
房地产成本的控制有着重要的意义。
参考文献
[1] 申广平 . 房地产成本管理突出问题
及对策研究 [J]. 上海交通大学，2012（05）
[2] 吴鑫 . 浅析房地产的成本管理与控
制 [J]. 中国经贸，2011（24）：51-51
[3] 杨小勇 . 房地产成本管理解决方案
的研究与实现[J].华东师范大学，2009 （10）
[4] 张建新、王国力 ：房地产经济、金
融与投资分析，北京 ：机械工业出版社，
2008.4
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