【摘要】随着我国国内经济得到快速发
展，人们生活水平也得到显著性的提升，
我国进一步加快城市化进程，推动我国房
地产行业的快速发展。房地产投资决策作
为房地产投资程序的第一步，投资决策的
经济分析尤为重要，房地产成本估算是否
正确、是否合理，将直接关系到房地产项
目投资的回收以及利润的大小。
【关键词】投资决策；经济分析；成本；
控制
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分
析就是按照国家财税方面的相关制度法规，
分析某一项目的可行性，研究项目的投资、
收益等方面信息，从而为项目承担人的投
资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分
析的前提是分析人员能够对项目的所有因
素作出合理的判断。
第二，经济分析的基本步骤。分析人
员对房地产项目进行经济分析时，必须以
提供有效决策为目标，对项目相关的财务
进行评价。其基本的步骤描述如下 ：首先，
收集足够的基本数据。经济分析主要是针
对数据进行分析，然后对数据与相关信息
进行比较与估算。因此收集是至关重要的。
其次，编制相关财务方面的报表，同时针
对财务评价指标，计算和评价相关数据信
息，对房地产项目所涉及到的财务情况作
出评价。再次，以基本财务数据为基础进
行一些不确定性方面的经济分析，包括房
地产项目可能遇到的风险以及抵抗风险的
能力。
二、房地产项目的投资估算决策分析
不当对成本造成的影响
第一、投资成本方面的估算。房地产
项目投资可行性分析中的一个重要方面就
是投资成本方面的估算。首先，分析人员
要对房地产项目的土地开发费进行估算。
土地开发费主要包括 ：出让金额、土地转
让费以及各种附加费用 ；土地征用以及安
装补偿费用 ；管理人员工资等开销费用等。
其次，分析人员要对附属公共配置设施费
进行估算。公共配置设施费主要是指房地
产项目中，对不是直接用于营业的一些公
共配置设施进行估算。
第二、项目销售收入方面的估算。任
何房地产公司开发的项目，最终肯定要面
向社会、面向客户。项目销售收入是房地
产项目保证收益的前提。销售收入方面的
预测要在充分调查与统计的基础上完成，
可以根据房地产公司以往的销售业绩，对
房地产项目所在地未来销售状况有个合理
的预测与估算。
第三、项目销售税金及附加方面的合
理估算。房地产开发项目销售税金及附加
方面涉及到的东西比较多，主要有 ：项目
营业税、建设过程中的维护税、土地增值
税及房地产开发公司的所得税等。其中土
地增值税是指有偿转让土地使用权或者地
下附有物，而获取增值收入的个人或者单
位所交纳的税。但在通常情况下，因为增
值税只能在房地产开发项目投入使用后缴
纳，并且销售成功后才能有效计算，所以
可以在实际销售之际按销售额 1% 实施提前
征收，最后再统一进行计算后补缴。而房
地产开发公司的所得税是指公司生产经营
过程中所得利润的征收税。一般是以 25%
的利率进行征收。
第四、项目不确定性方面的评价。房
地产开发项目不确定性方面的评价主要涉
及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其
中概率分析是使用概率理论研究预测各种
不确定性因素和风险因素的发生对项目评
价指标影响的一种定量分析方法。而通过
敏感性分析，可以找出影响项目经济效益
的关键因素，使项目评价人员将注意力集
中于这些关键因素，在此基础上重新进行
经济评价，以减少投资风险。
三、完善房地产开发项目投资决策经
济分析的措施
第一、建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有 ：土
地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、
公共设施配套等等因素。在进行设计方案
的评比过程中要充分考虑性价比、经济性
以及环保、格调等等各个细节问题。在进
行经济评价的过程中要综合考虑财务评价
和综合评价。
第二、规划方案优先
要想有效地控制工程造价，必须在进
行充分的市场调查研究之后，结合项目的
具体情况，保证能满足使用功能与生产要
求的双重前提下进行技术和经济的有效整
合，制定出多个方案进行比较，从中选出
最优方案。在进行比较方案的优选工作时，
一定要注意各个方案之间的可比性，选择
适当的经济评价指标作为比较选择过程的
参考指标。
第三、尽可能地提高项目抵御风险的
能力
房地产市场是一个资金密集的行业，
资金的使用量非常大，市场的任何波动和
国家宏观调控政策的调整都会直接给房地
产项目的收益造成严重的影响。这就要求
开发商在投资决策阶段通过对影响项目投
资效果的社会、经济、环境、市场等因素
的分析，了解各因素对项目的影响性质和
程度，帮助投资者根据房地产项目风险的
大小和特点确定合理的投资收益水平，提
出有效的控制风险的方案，有重点的加强
对投资风险的防范和控制。
第四、采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选
择的投资到不同类型的房地产开发项目上，
针对不同收入层次的居民建造不同类型的
住宅、写字楼或者娱乐场所等，以减少未
来收益的不确定性。不同类型的房地产在
开发的过程中风险也是不同的，对应收益
高低也存在较大的差别。
四、对房地产开发项目进行有效成本
控制的方式
第一、转嫁风险
首先，可以向保险公司进行投保，以
缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司，
由保险公司承担风险。但是，保险公司虽
然是一种及时、有效且合理的实施经济补
偿的方式，但是保险的使用方位是有限的，
而且在最初交的保险费金额也是非常大的。
所以，通过保险转嫁风险不能解决一切风
险。
其次，以合同的形式将开发风险转嫁
给其他的经济单位。比如在房地产项目的
施工过程中，可以将部分危险性极高的工
作转包给经验丰富的施工单位，这样也是
变相地减少了自身的风险。
第二、透过目标成本控制方案进行投
资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都
要有可行性研究，如果盲目进行投资，不
仅使企业的利润得不到很好的保证而且极
易导致企业的亏损，严重者会导致企业的
倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来
进行投资决策具有一定的科学性和可行性。
在立项以前，要经过反复测算，在确定建
筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，
才能确认这个项目是可行的。
五、结语
房地产开发项目投资决策的分析和成
本控制是一个相对复杂的过程。为了使提
出的决策更为合理，实施性更强，必须要
综合财务数据方面的估算和预测。在此尤
须注意的是，在具体评估预测过程中，应
尽可能减小因不同人、不同方法而造成的
估算预测结果的不一致性。因此，在经济
的分析过程中，应该明确其中不确定因素，
尽可能充分地估计到项目实施过程中可能
遇到的风险，从而加强决策的可靠以及控
制成本。房地产项目的投资成功，一方面
可以获利，另一方面可以在房地产市场竞
争中立于不败地位。
参考文献
[1]《成本管理过程评价指标体系设计》
郭丹，李菲，合作经济与科技，2007（3）
[2]《浅析房地产产开发企业在工程施
工中的成本控制》胡晶，赵彩霞，文安福，
商业经济，2008（10）
[3]《价值工程及其在工程项目成本控
制中的应用》黄永根，建筑经济，2010（8）
[4]《房地产开发项目全过程成本控制》
杨东，建筑经济，2010（8）
展，人们生活水平也得到显著性的提升，
我国进一步加快城市化进程，推动我国房
地产行业的快速发展。房地产投资决策作
为房地产投资程序的第一步，投资决策的
经济分析尤为重要，房地产成本估算是否
正确、是否合理，将直接关系到房地产项
目投资的回收以及利润的大小。
【关键词】投资决策；经济分析；成本；
控制
一、经济分析的内涵剖析
第一，经济分析的概念界定。经济分
析就是按照国家财税方面的相关制度法规，
分析某一项目的可行性，研究项目的投资、
收益等方面信息，从而为项目承担人的投
资决策提供一定的参考借鉴作用。经济分
析的前提是分析人员能够对项目的所有因
素作出合理的判断。
第二，经济分析的基本步骤。分析人
员对房地产项目进行经济分析时，必须以
提供有效决策为目标，对项目相关的财务
进行评价。其基本的步骤描述如下 ：首先，
收集足够的基本数据。经济分析主要是针
对数据进行分析，然后对数据与相关信息
进行比较与估算。因此收集是至关重要的。
其次，编制相关财务方面的报表，同时针
对财务评价指标，计算和评价相关数据信
息，对房地产项目所涉及到的财务情况作
出评价。再次，以基本财务数据为基础进
行一些不确定性方面的经济分析，包括房
地产项目可能遇到的风险以及抵抗风险的
能力。
二、房地产项目的投资估算决策分析
不当对成本造成的影响
第一、投资成本方面的估算。房地产
项目投资可行性分析中的一个重要方面就
是投资成本方面的估算。首先，分析人员
要对房地产项目的土地开发费进行估算。
土地开发费主要包括 ：出让金额、土地转
让费以及各种附加费用 ；土地征用以及安
装补偿费用 ；管理人员工资等开销费用等。
其次，分析人员要对附属公共配置设施费
进行估算。公共配置设施费主要是指房地
产项目中，对不是直接用于营业的一些公
共配置设施进行估算。
第二、项目销售收入方面的估算。任
何房地产公司开发的项目，最终肯定要面
向社会、面向客户。项目销售收入是房地
产项目保证收益的前提。销售收入方面的
预测要在充分调查与统计的基础上完成，
可以根据房地产公司以往的销售业绩，对
房地产项目所在地未来销售状况有个合理
的预测与估算。
第三、项目销售税金及附加方面的合
理估算。房地产开发项目销售税金及附加
方面涉及到的东西比较多，主要有 ：项目
营业税、建设过程中的维护税、土地增值
税及房地产开发公司的所得税等。其中土
地增值税是指有偿转让土地使用权或者地
下附有物，而获取增值收入的个人或者单
位所交纳的税。但在通常情况下，因为增
值税只能在房地产开发项目投入使用后缴
纳，并且销售成功后才能有效计算，所以
可以在实际销售之际按销售额 1% 实施提前
征收，最后再统一进行计算后补缴。而房
地产开发公司的所得税是指公司生产经营
过程中所得利润的征收税。一般是以 25%
的利率进行征收。
第四、项目不确定性方面的评价。房
地产开发项目不确定性方面的评价主要涉
及到盈亏平衡、敏感性和概率等分析。其
中概率分析是使用概率理论研究预测各种
不确定性因素和风险因素的发生对项目评
价指标影响的一种定量分析方法。而通过
敏感性分析，可以找出影响项目经济效益
的关键因素，使项目评价人员将注意力集
中于这些关键因素，在此基础上重新进行
经济评价，以减少投资风险。
三、完善房地产开发项目投资决策经
济分析的措施
第一、建立科学的评估指标体系
规划评估指标主要考虑的因素有 ：土
地面积、建筑密度、容积率、绿地率、交通、
公共设施配套等等因素。在进行设计方案
的评比过程中要充分考虑性价比、经济性
以及环保、格调等等各个细节问题。在进
行经济评价的过程中要综合考虑财务评价
和综合评价。
第二、规划方案优先
要想有效地控制工程造价，必须在进
行充分的市场调查研究之后，结合项目的
具体情况，保证能满足使用功能与生产要
求的双重前提下进行技术和经济的有效整
合，制定出多个方案进行比较，从中选出
最优方案。在进行比较方案的优选工作时，
一定要注意各个方案之间的可比性，选择
适当的经济评价指标作为比较选择过程的
参考指标。
第三、尽可能地提高项目抵御风险的
能力
房地产市场是一个资金密集的行业，
资金的使用量非常大，市场的任何波动和
国家宏观调控政策的调整都会直接给房地
产项目的收益造成严重的影响。这就要求
开发商在投资决策阶段通过对影响项目投
资效果的社会、经济、环境、市场等因素
的分析，了解各因素对项目的影响性质和
程度，帮助投资者根据房地产项目风险的
大小和特点确定合理的投资收益水平，提
出有效的控制风险的方案，有重点的加强
对投资风险的防范和控制。
第四、采取多样化组合投资
作为房地产开发企业需要将资金有选
择的投资到不同类型的房地产开发项目上，
针对不同收入层次的居民建造不同类型的
住宅、写字楼或者娱乐场所等，以减少未
来收益的不确定性。不同类型的房地产在
开发的过程中风险也是不同的，对应收益
高低也存在较大的差别。
四、对房地产开发项目进行有效成本
控制的方式
第一、转嫁风险
首先，可以向保险公司进行投保，以
缴纳保险费为前提将风险转移给保险公司，
由保险公司承担风险。但是，保险公司虽
然是一种及时、有效且合理的实施经济补
偿的方式，但是保险的使用方位是有限的，
而且在最初交的保险费金额也是非常大的。
所以，通过保险转嫁风险不能解决一切风
险。
其次，以合同的形式将开发风险转嫁
给其他的经济单位。比如在房地产项目的
施工过程中，可以将部分危险性极高的工
作转包给经验丰富的施工单位，这样也是
变相地减少了自身的风险。
第二、透过目标成本控制方案进行投
资决策
开发企业在进行房地产开发项目前都
要有可行性研究，如果盲目进行投资，不
仅使企业的利润得不到很好的保证而且极
易导致企业的亏损，严重者会导致企业的
倒闭。因此利用目标建筑成本控制方案来
进行投资决策具有一定的科学性和可行性。
在立项以前，要经过反复测算，在确定建
筑成本的总额比建筑成本控制数低之后，
才能确认这个项目是可行的。
五、结语
房地产开发项目投资决策的分析和成
本控制是一个相对复杂的过程。为了使提
出的决策更为合理，实施性更强，必须要
综合财务数据方面的估算和预测。在此尤
须注意的是，在具体评估预测过程中，应
尽可能减小因不同人、不同方法而造成的
估算预测结果的不一致性。因此，在经济
的分析过程中，应该明确其中不确定因素，
尽可能充分地估计到项目实施过程中可能
遇到的风险，从而加强决策的可靠以及控
制成本。房地产项目的投资成功，一方面
可以获利，另一方面可以在房地产市场竞
争中立于不败地位。
参考文献
[1]《成本管理过程评价指标体系设计》
郭丹，李菲，合作经济与科技，2007（3）
[2]《浅析房地产产开发企业在工程施
工中的成本控制》胡晶，赵彩霞，文安福，
商业经济，2008（10）
[3]《价值工程及其在工程项目成本控
制中的应用》黄永根，建筑经济，2010（8）
[4]《房地产开发项目全过程成本控制》
杨东，建筑经济，2010（8）
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