论因土地规划引起的房地产价格变动原因

【摘要】在城市的规划过程中，对于土
地资源的合理规划和利用是最为关键的部
分，而在房地产行业中，土地是必不可少
的资源和前提条件，因此，我们可以看出，
从土地规划到房地产开发之间，存在着较
为紧密的联系。在本文的研究中，以城市
中的土地规划作为视角，对于土地规划和
房地产价格变动的原因之间的联系进行讨
论。
【关键词】土地规划 ；房地产价格
1、城市土地总体规划对房地产价格的
影响
在城市中，土地规划居于重要的意义
和价值，良好的土地划归能够使得城市在
发展的过程中获得充足的潜力，土地规划
顾名思义是按照土地利用价值和方式的不
同对于现有的土地作出的一种合理的资源
配置，在城市的土地规划中，还包括了对
于交通状况、环境保护等其他辅助资源的
规划，从而使得城市能够进行科学合理的
空间布局，赋予城市更加扎实的发展潜力
和基础。在这个背景下，城市中的土地规
划主要在以下的两个方面内对房地产价格
的波动产生着联系。
1.1 城市土地总体规划将城市土地划分
为不同的使用类型
城市土地总体规划在其发展的过程中
对于城市未来发展的方向、城市的空间结
构、土地的整体利用方式都作出了较为全
面的涉及，因而使得城市土地在某种意义
上已经确立了其使用的价值以及前景，因
而不同的土地利用方式当然对应着不同的
价格区间，诸如商业区的地价显然会比工
业区要贵，因此对于房地产价格变动产生
了影响。
1.2 城市土地总体规划将城市划分为不
同的城区
在城市土地总体规划的过程中，由于
城市发展重心的不同，因而会在城市中出
现较为明显的局部发展现象。通过城市土
地的总体规划，将城市划分为不同的城区，
每个城区的发展重心和发展理念也各不相
同，因而也对应着不同的发展情况，在发
展情况较好的城区，其房地产价格显然会
较贵，在发展情况较差的城区，其房地产
价格则会较为便宜。
2、城市土地实施性规划对房地产价格
的影响
城市土地的实施性规划指的是通过对
于土地的使用价值和利用程度进行合理的
评估和规定，从而对于不同的土地予以不
同的发展和规划政策，从而为整个城市的
发展作出最为合理的资源配置，其中包括
了诸如土地的利用方式、土地的整体设计
等多个方面。通过土地的实施性规划，将
土地划分为不同的类型和用途，从而使得
不同的土地具有了不同的价值，由此对于
房地产价格的波动产生了影响。尽管在土
地实施性规划的准备阶段，仅仅是对于上
述的情况产生了一些预测性的评估，随着
土地具体的发展情况很可能会产生同预测
完全不同的价值，但是从某种意义上来说，
在房地产开发之初，就已经收到了其一定
程度的影响。
首先是在土地实施性规划的过程中，
通过将土地资源作出一定的开发性限制，
从而设定了土地价值的波动区间，从而对
于房地产价格产生了直接的影响。其次是
通过对于土地功能的划分，诸如商品土地、
建筑用地等不同的划分，对于房地产的开
发形成影响，但是这种影响通常来说是较
为不稳定的。第三是通过对于目标土地周
围的基础设施和配套设施的建设，提高土
地的附加价值，从而对于房地产的价格形
成影响，但是这种影响并不是唯一的，可
能是积极的也可能是消极的。
3、土地规划管理成本对房地产价格的
影响
按照我国现行的土地规划，将房地产
开发的土地项目的最终审批权利赋予了规
划管理部门，通过该部门对于房地产开发
情况进行细致的审理和核实，并且予以批
准或者驳回。在收到房地产开发公司的申
请后，该部门要对于房地产公司的目标土
地进行审核，结合房地产开发公司的计划
对于该土地的利用程度等方面作出合理的
评估，从而决定是否对此申请予以支持。
在这个过程中，房地产公司是要投入充足
的时间和资源的，否则将很难获得通过。
因而将无形中提高了房地产公司的支出和
负担，在这种情况下，房地产公司势必会
将这个支出算入房地产成本中，因而对于
房地产的价格也造成了影响。
4、土地储备制度对房地产价格的影响
土地贮备制度指的是那些具有委托资
格的机构，以政府的名义对于城市的的土
地资源进行合法收购，从而将城市土地从
松散的状态变成集中，对此进行集中的利
用和规划，从而将此土地作为城市的贮备
土地，确保城市的发展潜力，然后按照城
市有关部门的规划，在合适的时候将这戏
土地冲进加入流转的一种制度。按照时间
我们可以将土地贮备划分为两个时期，一
个是对于城市松散的土地进行收购，另一
个是对于收购后相对集中的土地进行初步
的开发。因此经过土地贮备后加入流转的
土地通常都具有一定的开发程度，因而其
土地的价值也具有一定的变化，对于房地
产价格会产生不同程度额影响。根据相关
的文件来看，在土地贮备的过程中，其必
须符合国家对于土地贮备的相关程序和规
定，因而，土地贮备量应当维持在一个合
理的范围内，否则将产生负面作用。
从本质来看，土地贮备是对于土地资
源的一种变相的垄断，虽然其垄断的目的
不在于获取暴利，但是不能否认这种垄断
的实质。因此，通过这种垄断，国家和政
府可以更好的去规划有限的土地，使得土
地资源获得最佳配置，这就对于房地产的
价格产生了一定的影响，由于被垄断前后
土地资源的数量将会发生明显的变化，因
而房地产的价格也将随之产生明显的波动。
在土地贮备制度适用之前，进入流转的土
地中既有政府出让的，也有其他各种类型
的土地通过各种方式改门换面的进入市场，
导致土地市场出现了种种乱象，对于房地
产价格也造成了一定的混乱。在土地贮备
制度实行后，土地市场中的土地都是由政
府进行批准的，从而对于土地市场中的乱
象进行了强有力的改善，对于房地产价格
的稳定性也作出了贡献。
5、土地出让方式对房地产价格的影响
5.1 成本理论
从成本理论来看，作为房地产行业最
重要的生产要素，在其它条件一定的条件
下，土地的成本增加必定会导致房地产开
发成本的上涨。作为追求利益最大化的房
地产商，他们不可能自己来承担这部分增
加的成本，必定会将增加的成本转嫁给购
房者，从而提高房价。
5.2 供求关系
从供求关系来看，商品房的价格决定
于供给和需求的相互关系 ：（l）商品房的供
给相对稳定的时候，需求越旺盛，商品房
的价格越高。相反，如果需求下降，商品
房的价格将会降低 ；（2）对商品房的需求
一定的时候，增加其供给会降低房价，而
减少供给量则会导致商品房价上涨。
从成本理论分析，土地价格上涨会导
致商品房价格上升，而根据供求理论，商
品的价格只与供求有关，与土地的价格无
关。实际上，房地产供求关系和房地产生
产价格都是决定房地产价格的基本因素，
供求机制是在较具体的层次上决定着价格
的短期变动和长期趋势，生产价格则是在
较抽象的层次上决定着价格变动的长期趋
势。
6、总结
通过上文的论述我们可以清晰的看出，
土地规划对于一个城市的发展和建设来说
至关重要，而城市的发展离不开对于土地
的开发和利用，在这种情况下，房地产公
司的作用和价值也就随之显现。通过土地
规划，将城市有限的土地资源得以最大程
度的优化配置，而通过这种将土地资源予
以规划的方式，导致了不同的土地具有了
不同的使用价值和价值，从而使得房地产
公司在进行土地开发的过程中，其价格受
到了不同程度的影响。土地规划和房地产
价格看似并没有什么关联，但是实际上产
生着千丝万缕的联系，而这种联系，就导
致了这两者之间的有机结合。
参考文献
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