【摘要】建设区位的选择对房地产项目
的建设工程成本有重要影响。一般而言，
确定某个建设工程项目的具体建设区位，
需要经过建设地区选择和建设场地选择共
两个层次。而目前房地产项目分类很多，
针对不同类型的房地产项目开发初期考虑
区位因素的侧重点亦不同。
【关键词】房地产；区位选择；影响因素
1 房地产项目的分类
房地产项目的类型主要划分为居住用、
工业用、商业用、农业用等类型，并具有
位置的固定性和不可移动性，建设周期长、
投资大，流动性差、难于变现等特征，因
此在选择房地产项目进行投资时需要做出
准确的决策，控制好房地产项目的工程成
本，并提前预测风险，达到项目的预期投
资目标。
2 区位选择总体影响
区位选择不仅是开发，购房时普遍关
心的问题，也是城市系统规划所必须参考
的重要变量
[1] 。区位选择总体影响含六个方
面 ：（1）拟建项目的建设成本 ；（2）项目使
用的经营成本 ；（3）项目产品的营销推广 ；
（4）项目实际工期； （5）项目的建设质量； （6）
影响项目或投资者的投资战略。 [2]
3 不同类房地产项目区位影响因素
区位选择的因素包括宏观和微观两大
方面，具体指地域因素，主要考虑拟选区位
的政治、法律、经济、文化、教育、自然条
件等因素。具体地点的因素，如交通、土地
政策、规划要求等因素。开发潜力分析，即
能否在该区位达到技术、投资最优的状态。
3.1 居住房地产项目
进行住宅开发项目区位选择时，应考
虑家庭对住宅的需求心理。住宅有花园别
墅、公寓、普通住宅三大类型，其区位选
择共同的分析模块如下 ：
1. 基于家庭组建模式、消费水平、交
通生活需求进行综合分析
家庭的组建模式一般分为核心家庭，
主干家庭，及扩大家庭。它是从住宅片区
所覆盖的居民人口数来分析项目的区位。
如居民人口呈现增长即预示住宅需求量呈
增长趋势的区位，就有作为建设项目选址
的潜在性。
消费水平、交通及生活便捷性需求是
从市场经济的宏观因素考虑区位选择。一
般靠近市中心时周围都有大型购物商场、
技术先进的医疗机构和四面延展的交通系
统，而在城市边缘则显现出租金适中、服
务设施不全、交通远辟的特点。居民在选
择居住区位时会衡量消费水平、交通、服
务设施等综合因素。
2. 基于微观环境的渴求
舒适的生活环境，良好的社区文化，
和谐的自然景观等都是消费者选择的首要
因素，故在区位选择时决策者应重点考察
拟选区位的微观环境，如果该区微观环境
现无法达到消费者要求，则在区位选择时
还要考虑后期微观环境建设的可能性。
3.2 工业房地产项目
工业区根据不同行业的特点如环境影
响、规划面积可以分为内环、外环、远郊
工业区。区位因素包括 ：
1. 项目自身定义
如果项目定义为高档服务、首饰等工
业用地，它们的占地面积小，主要面向本
城市的销售，要求建设区位临近中央企事
业区，并和城市中心建立密切的联系，及
时获取外界技术和政策的支持。而项目是
类似机械生产、家电生产等大批量生产的
属于外圈或远郊工业用地，则考虑选择偏
离城市中心的区位，以实现低价获取土地
降低成本的目标。
2. 地区环境
包括自然环境、地质条件、建设条件、
建筑环境。着重考虑区位的环境政策是否
允许类似工业项目进驻 ；是否有完善的环
境保障措施，再利用污染土地技术等；水电，
天然气等基础设施能否满足工业正常生产。
3. 产品销售渠道
工业房地产主要用于工业产品的生产，
因此区位选择因尽量处于需求辐射区中心
城市，并考虑铁路、公路、航空等运输渠
道是否完善，有无安全保障。
3.3 商业房地产项目
商业地产是房地产作为商业用途，通
常指各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、
休闲、和其他形式等物业管理类的房地产
项目类型，从管理模式、功能和用途不同
于居住房地产业，商业房地产区位选择遵
循原则 ：
1. 全面调研
对于新入驻的商业房地产需要自身有
足够的竞争力且具有独特优势。区位选择
有特殊因素 ：与其他商业设施的接近程度 ；
周围土地利用情况和环境 ；易接近性。为
避免因信息失真而导致决策错误影响到房
地产项目的成败，这些信息分析都需建立
在全面调研的基础上。
2. 完善基础设施
基础设施因素是影响商业地产项目开
发区位选择的首要因素之一，总体来说，
基础设施主要包括交通、水、气、排污及
通信。居民更愿意在完善的优良的基础设
施区域活动。选择区位时需根据地区的基
础设施建设情况，确定拟建项目与地区基
础设施锲合的程度。
3. 落脚配套设施建设
影响商业地产项目开发区位选择的配
套设施主要是教育、卫生、医疗、体育、商业、
行政管理等。
4. 农业房地产项目
农业房地产指用于农业生产、农业研
究等以围绕农业为主的使用功的房地产项
目。现在我国倡导的农业生产要坚持和谐
发展、产业化、可持续发展、城乡一体化
原则。因此在选择农业区位时要考虑：气候、
地形、土壤、市场、交能运输、政策等因素。
4 区位选择综合评价方法
4.1 现有分析方法
目前用于房地产区位选择的评价方法
主要有粗糙集理论，模糊层次分析法。
4.2 评价方法猜想
对于房地产区位选择的定性分析可考
虑采用 SWORT 优劣势分析，PDCA 循环论
证，多元线性回归分析，主成分分析方法
确定权重等多因素分析方法。
5 实例分析
现有某全国知名房地产开发企业集团，
想发展第 4 个分公司，该分公司需扮演进
一步优化公司的区域扩张战略的模式，并
使集团品牌快速走向全国，逐步形成地产
开发业务的核心竞争优势的角色。分析拟
在哪个区位发展第 4 公司？
1. 项目定义
公司发展第 4 个分公司旨在拓展集团
的业务区域，故先考察各地区现有的房地
产格局，然后结合业务目的，选择适合本
公司发展但在该地区竞争力较小或者暂无
的房地产类型项目作为打入该地区的首要
保障，故可选择低风险、保本的地区扩张
业务领域，达到进驻新市场的目地。
2. 重点考察
（1）拟选区位信息传递渠道是否多且
便捷。（2）考察地区对外来企业入驻的优
惠或限制政策，减少土地费用。（3）考察
地区经济综合水平和 4 个城市人口的消费
层级。（4）考察地区的基础设施及配套设施。
（5）考察地区的未来规划。这体现在城市
的未来发展方向，和城市综合的竞争力。
如一些城市将来可能会面临旧城改造，城
市发展的方向为公司发展提供了契机。（6）
考察地区的地形地貌。
3. 综合考虑取交集
在完成实地考察后，考察小组需要按
照模糊或粗糙层次分析方法完成各数据整
理，提出考察报告，进行经济技术论证选
择最适宜的城市作为第 4 个分公司所在地。
6 总结
随着我国经济的快速发展，房地产已
经成为国民经济的支柱产业之一，其发展
越来越受到人们的关注。
基于四种类型的房地产项目提出各主
要区位选择影响因素，另针对项目建设地
区的选择进行实例分析说明，提出定量分
析方法。 [3] 总之，项目建设地区的选择不
是一个简单决策问题，需要结合市场经济
发展的要求、市场的供需预测、各地环境
条件，以及业主投资目的、功能价值分析等，
从广泛的区位范围内确定拟建项目的建设
区位。
参考文献
[1] 束礼菊，刘玉萍，郭郡郡 . 城市地
租与房地产的区位选择——以四川南充市
为例 [J]. 时代经贸 .2008，90（6）：119-
119
[2] 王雪青 . 工程成本规划与控制 [M].
北京 ：中国建筑工业出版社，2011
[3] 刘捷，张雨 . 浅谈市政项目如何
在决策阶段有效投资控制 [J]. 大观周刊，
2011，（49）：53-53
作者简介 ：余艳（1992.07-）女，四
川南充，汉，本科，研究方向 ：房地产。
的建设工程成本有重要影响。一般而言，
确定某个建设工程项目的具体建设区位，
需要经过建设地区选择和建设场地选择共
两个层次。而目前房地产项目分类很多，
针对不同类型的房地产项目开发初期考虑
区位因素的侧重点亦不同。
【关键词】房地产；区位选择；影响因素
1 房地产项目的分类
房地产项目的类型主要划分为居住用、
工业用、商业用、农业用等类型，并具有
位置的固定性和不可移动性，建设周期长、
投资大，流动性差、难于变现等特征，因
此在选择房地产项目进行投资时需要做出
准确的决策，控制好房地产项目的工程成
本，并提前预测风险，达到项目的预期投
资目标。
2 区位选择总体影响
区位选择不仅是开发，购房时普遍关
心的问题，也是城市系统规划所必须参考
的重要变量
[1] 。区位选择总体影响含六个方
面 ：（1）拟建项目的建设成本 ；（2）项目使
用的经营成本 ；（3）项目产品的营销推广 ；
（4）项目实际工期； （5）项目的建设质量； （6）
影响项目或投资者的投资战略。 [2]
3 不同类房地产项目区位影响因素
区位选择的因素包括宏观和微观两大
方面，具体指地域因素，主要考虑拟选区位
的政治、法律、经济、文化、教育、自然条
件等因素。具体地点的因素，如交通、土地
政策、规划要求等因素。开发潜力分析，即
能否在该区位达到技术、投资最优的状态。
3.1 居住房地产项目
进行住宅开发项目区位选择时，应考
虑家庭对住宅的需求心理。住宅有花园别
墅、公寓、普通住宅三大类型，其区位选
择共同的分析模块如下 ：
1. 基于家庭组建模式、消费水平、交
通生活需求进行综合分析
家庭的组建模式一般分为核心家庭，
主干家庭，及扩大家庭。它是从住宅片区
所覆盖的居民人口数来分析项目的区位。
如居民人口呈现增长即预示住宅需求量呈
增长趋势的区位，就有作为建设项目选址
的潜在性。
消费水平、交通及生活便捷性需求是
从市场经济的宏观因素考虑区位选择。一
般靠近市中心时周围都有大型购物商场、
技术先进的医疗机构和四面延展的交通系
统，而在城市边缘则显现出租金适中、服
务设施不全、交通远辟的特点。居民在选
择居住区位时会衡量消费水平、交通、服
务设施等综合因素。
2. 基于微观环境的渴求
舒适的生活环境，良好的社区文化，
和谐的自然景观等都是消费者选择的首要
因素，故在区位选择时决策者应重点考察
拟选区位的微观环境，如果该区微观环境
现无法达到消费者要求，则在区位选择时
还要考虑后期微观环境建设的可能性。
3.2 工业房地产项目
工业区根据不同行业的特点如环境影
响、规划面积可以分为内环、外环、远郊
工业区。区位因素包括 ：
1. 项目自身定义
如果项目定义为高档服务、首饰等工
业用地，它们的占地面积小，主要面向本
城市的销售，要求建设区位临近中央企事
业区，并和城市中心建立密切的联系，及
时获取外界技术和政策的支持。而项目是
类似机械生产、家电生产等大批量生产的
属于外圈或远郊工业用地，则考虑选择偏
离城市中心的区位，以实现低价获取土地
降低成本的目标。
2. 地区环境
包括自然环境、地质条件、建设条件、
建筑环境。着重考虑区位的环境政策是否
允许类似工业项目进驻 ；是否有完善的环
境保障措施，再利用污染土地技术等；水电，
天然气等基础设施能否满足工业正常生产。
3. 产品销售渠道
工业房地产主要用于工业产品的生产，
因此区位选择因尽量处于需求辐射区中心
城市，并考虑铁路、公路、航空等运输渠
道是否完善，有无安全保障。
3.3 商业房地产项目
商业地产是房地产作为商业用途，通
常指各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、
休闲、和其他形式等物业管理类的房地产
项目类型，从管理模式、功能和用途不同
于居住房地产业，商业房地产区位选择遵
循原则 ：
1. 全面调研
对于新入驻的商业房地产需要自身有
足够的竞争力且具有独特优势。区位选择
有特殊因素 ：与其他商业设施的接近程度 ；
周围土地利用情况和环境 ；易接近性。为
避免因信息失真而导致决策错误影响到房
地产项目的成败，这些信息分析都需建立
在全面调研的基础上。
2. 完善基础设施
基础设施因素是影响商业地产项目开
发区位选择的首要因素之一，总体来说，
基础设施主要包括交通、水、气、排污及
通信。居民更愿意在完善的优良的基础设
施区域活动。选择区位时需根据地区的基
础设施建设情况，确定拟建项目与地区基
础设施锲合的程度。
3. 落脚配套设施建设
影响商业地产项目开发区位选择的配
套设施主要是教育、卫生、医疗、体育、商业、
行政管理等。
4. 农业房地产项目
农业房地产指用于农业生产、农业研
究等以围绕农业为主的使用功的房地产项
目。现在我国倡导的农业生产要坚持和谐
发展、产业化、可持续发展、城乡一体化
原则。因此在选择农业区位时要考虑：气候、
地形、土壤、市场、交能运输、政策等因素。
4 区位选择综合评价方法
4.1 现有分析方法
目前用于房地产区位选择的评价方法
主要有粗糙集理论，模糊层次分析法。
4.2 评价方法猜想
对于房地产区位选择的定性分析可考
虑采用 SWORT 优劣势分析，PDCA 循环论
证，多元线性回归分析，主成分分析方法
确定权重等多因素分析方法。
5 实例分析
现有某全国知名房地产开发企业集团，
想发展第 4 个分公司，该分公司需扮演进
一步优化公司的区域扩张战略的模式，并
使集团品牌快速走向全国，逐步形成地产
开发业务的核心竞争优势的角色。分析拟
在哪个区位发展第 4 公司？
1. 项目定义
公司发展第 4 个分公司旨在拓展集团
的业务区域，故先考察各地区现有的房地
产格局，然后结合业务目的，选择适合本
公司发展但在该地区竞争力较小或者暂无
的房地产类型项目作为打入该地区的首要
保障，故可选择低风险、保本的地区扩张
业务领域，达到进驻新市场的目地。
2. 重点考察
（1）拟选区位信息传递渠道是否多且
便捷。（2）考察地区对外来企业入驻的优
惠或限制政策，减少土地费用。（3）考察
地区经济综合水平和 4 个城市人口的消费
层级。（4）考察地区的基础设施及配套设施。
（5）考察地区的未来规划。这体现在城市
的未来发展方向，和城市综合的竞争力。
如一些城市将来可能会面临旧城改造，城
市发展的方向为公司发展提供了契机。（6）
考察地区的地形地貌。
3. 综合考虑取交集
在完成实地考察后，考察小组需要按
照模糊或粗糙层次分析方法完成各数据整
理，提出考察报告，进行经济技术论证选
择最适宜的城市作为第 4 个分公司所在地。
6 总结
随着我国经济的快速发展，房地产已
经成为国民经济的支柱产业之一，其发展
越来越受到人们的关注。
基于四种类型的房地产项目提出各主
要区位选择影响因素，另针对项目建设地
区的选择进行实例分析说明，提出定量分
析方法。 [3] 总之，项目建设地区的选择不
是一个简单决策问题，需要结合市场经济
发展的要求、市场的供需预测、各地环境
条件，以及业主投资目的、功能价值分析等，
从广泛的区位范围内确定拟建项目的建设
区位。
参考文献
[1] 束礼菊，刘玉萍，郭郡郡 . 城市地
租与房地产的区位选择——以四川南充市
为例 [J]. 时代经贸 .2008，90（6）：119-
119
[2] 王雪青 . 工程成本规划与控制 [M].
北京 ：中国建筑工业出版社，2011
[3] 刘捷，张雨 . 浅谈市政项目如何
在决策阶段有效投资控制 [J]. 大观周刊，
2011，（49）：53-53
作者简介 ：余艳（1992.07-）女，四
川南充，汉，本科，研究方向 ：房地产。
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