【摘要】我国的房地产业在近些年相当
繁盛，但其中问题也相当多，尤其是城市
房价过快的增长速度，令许多地区的房地
产市场呈现出畸形发展。针对这种状况，
相关的市场监控工作必须要加强，为此需
要结合具体地区的房地产市场发展情况，
制定合理、有效的监管对策。本文将以吉
林省的房地产市场为例，探究房地产市场
中常见的实际问题，并提出一定的监管对
策，希望能有益于房地产市场的良性发展。
【关键词】房地产；市场监管；监管对策
房地产市场具有很强的地域特征，尤
其是在房价增长方面，不同省份甚至不同
城市的房地产市场所面临的问题和问题的
严重程度都可能存在很大差异。因此，房
地产市场的监管不能盲目照搬其他地区的
经验，必须考虑当地的实际情况，将之与
房地产的监管理念相结合，这样才能保证
监管对策的有效性，为监管措施的落实提
供基础。这里就以吉林省的房地产市场为
例，分析实际的监管问题和监管对策。
一、房地产市场特征
吉林省的房地产市场既有全国房地产
市场的统一特征，又有自身地域的独有特
征，在考虑房价增长相关问题时，这两种
特征应分别考虑。
从统一特征来看，吉林省的房地产市
场和其它地区一样存在着价格增长过快的
现象。虽然目前的房价水平仍低于南方发
达省市，从 2013 年的数据来看，吉林省的
房价收入比仅为 6.2，比 7.3 的全国平均水
平仍要低出一截，全国排名仅为 21 位。但
吉林省房价收入比的增长速度却是极快的，
其增速高出全国平均水准，在各省中排名
第 11 位。因此，虽然从大背景来看，全国
房价的增长已经开始显露出了降温趋势，
但吉林省的房地产市场依然面临着较为严
重的问题。
从独有特征来看，吉林省的房地产市
场具有地域差异大的特点。举例来说，仅
以房价收入比一项来看，长春市就达到松
原市的 5 倍以上。这为各地的市场监管带
来了困难，因为邻近城市的监管经验可能
对自身来说根本没有参考价值。
二、房地产市场的常见问题
（一）消费观念错位问题
目前，我国的购房消费者普遍在消费
观念上存在一定程度的扭曲和错位。经济
的飞速发展令拜金主义和攀比主义对社会
观念造成了冲击，许多购房者在这些观念
的驱使下盲目购房，一味的攀比、炫富、
求大、求新。这种非理性的消费观对房地
产市场有极恶劣的反向刺激作用，消费者
的观念回馈到房地产市场中，只会刺激房
价进一步增长，而且这种消费观念过分强
调房屋的附加价值，引发的房产泡沫会为
市场发展埋下危机。
（二）土地供应多变问题
部分地方政府，尤其是小城市的地方
政府，为了尽快推进城市的经济发展往往
会利用土地政策，但这些地方政府所采取
的土地的供应政策缺乏标准性和规范性，
政策变动非常频繁。这样一来就使得地方
上的土地价格呈波浪式变动，部分开发商
利用这种情况进行土地的囤积和抛售，扬
高土地成本，导致了部分中小城市的房价
涨幅畸高。
（三）房价空置虚高问题
房价的虚高原因除了政策因素外，最
主要的是不符合市场规律的行为。举例来
说，部分商品房在规划时就超出市场需求，
以房间空置为前提进行开发。而开发商由
于自身投入资本只有 20%，建材价格上涨
等因素又对开发商盈利没有影响，所以通
常能卖出半数左右的房屋就足以实现盈利
目的，这让房屋空置在房地产市场中成为
一种普遍现象。没有销量的后顾之忧，开
放商当然会刻意把房价维持在高水平。
（四）哄抬炒作房价问题
举例来说，部分开发商捏造房荒、地
荒等虚假言论，通过网络等媒体传播，吸
引消费者盲目购买 ；还有些开发商分割楼
盘的出售时期，制造房屋数量稀少的假象。
这些行为都是市场监管工作中应坚决取缔
的行为。
（五）地域差异巨大问题
对吉林省来说，全省八市一州的房地
产市场差异太大，很难以省域为单位实行
房地产市场的监管工作，只能将监管工作
下放给各个市级政府。但是各个地方政府
对该工作的重视程度和执行力度不一，还
有些政府盲目照搬隔壁城市或省会城市的
市场监管制度，忽视了市场的特征差异，
监管工作的能效并不理想。
三、房地产市场的监管对策
（一）对住房用地的相关政策加强调整
和管控
房地产开发的物质基础中，最重要的
就是土地，因此管控好住房用地的相关政
策就可以从源头上监管房地产市场。这方
面的工作必须要由负责管理土地的地方政
府予以重视，一方面将市场机制引入住房
用地的管控和分配，增强土地的实际应用
价值 ；另一方面加强对土地使用者的监督
管理，杜绝土地的非法使用、非法转让等
行为，令每一块土地都能迅速高效地依照
规划建设方案使用。
（二）对房地产业的金融信贷加强控制
和审核
房贷过松对房地产的市场泡沫有促生
作用，这对房地产的市场监管有负面影响。
因此，有必要对全部与房地产相关的金融
信贷业务加强审核，以从市场上控制房地
产的发展进度。具体来说，可以设立专门
的金融信贷监管部门，对房地产开发商的
贷款条件进行审查，杜绝不符合条件的信
贷行为或者巧立名目的开发借贷。
（三）对房产售后的物业服务加强规范
和建设
房产售后服务的不完善一直对房地产
市场的发展有很大的制约作用，一方面物
业管理的水平不高，增加了居民用户对房
地产业整体的不满程度 ；另一方面缺乏专
门的投诉受理和执行机构，部分消费者在
被开发商的虚假信息欺骗后投诉无门，更
助长了不法开发商的气焰。因此有必要由
政府出面规范相关售后服务，建立专门的
物业培训机构，提升整体的物业管理水平 ；
建立专门的房地产投诉受理与审查机构，
为受骗居民提供法律咨询，同时与有关部
门合作，坚决打击开发商以虚假信息哄抬
房价的行为。
（四）对当地产业的长期发展加强促进
和落实
将房地产市场的开发和监管与地区规
划结合起来，订立长期的房地产开发和发
展政策。尤其是城市发展规划不完全的中
小城市，在订立相关政策之前要考虑政策
的可用年限，保证产业政策和土地政策能
在一个较长的开发期内发挥长期的功效，
这样一来既能避免政策变动频繁引发的地
产商投机买卖土地现象，又能抑制房地产
开发不符合城市城市规划和城市需求引起
的房屋空置现象。
（五）对不同地区的市场监管加强研究
和细化
在难以以省为单位统筹房地产市场监
管的情况下，各市的地方政府更要发挥自
身的监管职能。地方上的市场监管部门要
积极考察当地房地产市场的实际状况，分
析出各个问题的原因所在，有针对性地订
立监管对策。如果有条件的话，可以建立
这方面的网络数据库，供不同的城市交流
经验，不过对其他城市或地区的经验不能
整个照搬，应将房地产市场的问题原因和
监管对策加以细化，从中找出原因相同或
相近的问题，然后以此为依据吸取经验，
调整对策，这样才能保证各地针对房地产
市场的监管不会与现实情况相脱节。
四、结语
房地产市场最严峻的房价问题在近两
年有了冷却的苗头，但距离房价增长的完
全平稳化仍有一段时间。在此期间，可想
而知房地产市场会产生一定程度的动荡，
所以相关的市场监管工作万万不能松懈。
各地的地方政府要积极考察当地房地产市
场的具体情况，制定适性最高的监管对策，
这样才能令我国总体的房地产市场呈现出
良性发展态势。
参考文献
[1] 胡挺 . 房地产业的监管效益分析及
其有效监管区[J].番禺职业技术学院学报，
2007（1）
[2] 林德华 . 我国房地产市场中的地方
政府行为研究 [D]. 四川 ：四川大学，2007
[3] 叶晓容 . 从个案分析我国房地产监
管制度的完善与执行 [J]. 重庆文理学院学
报（自然科学版），2011（1）
[4] 高幸奇 . 房地产市场 [M]. 北京 ：
中国物价出版社，2003
繁盛，但其中问题也相当多，尤其是城市
房价过快的增长速度，令许多地区的房地
产市场呈现出畸形发展。针对这种状况，
相关的市场监控工作必须要加强，为此需
要结合具体地区的房地产市场发展情况，
制定合理、有效的监管对策。本文将以吉
林省的房地产市场为例，探究房地产市场
中常见的实际问题，并提出一定的监管对
策，希望能有益于房地产市场的良性发展。
【关键词】房地产；市场监管；监管对策
房地产市场具有很强的地域特征，尤
其是在房价增长方面，不同省份甚至不同
城市的房地产市场所面临的问题和问题的
严重程度都可能存在很大差异。因此，房
地产市场的监管不能盲目照搬其他地区的
经验，必须考虑当地的实际情况，将之与
房地产的监管理念相结合，这样才能保证
监管对策的有效性，为监管措施的落实提
供基础。这里就以吉林省的房地产市场为
例，分析实际的监管问题和监管对策。
一、房地产市场特征
吉林省的房地产市场既有全国房地产
市场的统一特征，又有自身地域的独有特
征，在考虑房价增长相关问题时，这两种
特征应分别考虑。
从统一特征来看，吉林省的房地产市
场和其它地区一样存在着价格增长过快的
现象。虽然目前的房价水平仍低于南方发
达省市，从 2013 年的数据来看，吉林省的
房价收入比仅为 6.2，比 7.3 的全国平均水
平仍要低出一截，全国排名仅为 21 位。但
吉林省房价收入比的增长速度却是极快的，
其增速高出全国平均水准，在各省中排名
第 11 位。因此，虽然从大背景来看，全国
房价的增长已经开始显露出了降温趋势，
但吉林省的房地产市场依然面临着较为严
重的问题。
从独有特征来看，吉林省的房地产市
场具有地域差异大的特点。举例来说，仅
以房价收入比一项来看，长春市就达到松
原市的 5 倍以上。这为各地的市场监管带
来了困难，因为邻近城市的监管经验可能
对自身来说根本没有参考价值。
二、房地产市场的常见问题
（一）消费观念错位问题
目前，我国的购房消费者普遍在消费
观念上存在一定程度的扭曲和错位。经济
的飞速发展令拜金主义和攀比主义对社会
观念造成了冲击，许多购房者在这些观念
的驱使下盲目购房，一味的攀比、炫富、
求大、求新。这种非理性的消费观对房地
产市场有极恶劣的反向刺激作用，消费者
的观念回馈到房地产市场中，只会刺激房
价进一步增长，而且这种消费观念过分强
调房屋的附加价值，引发的房产泡沫会为
市场发展埋下危机。
（二）土地供应多变问题
部分地方政府，尤其是小城市的地方
政府，为了尽快推进城市的经济发展往往
会利用土地政策，但这些地方政府所采取
的土地的供应政策缺乏标准性和规范性，
政策变动非常频繁。这样一来就使得地方
上的土地价格呈波浪式变动，部分开发商
利用这种情况进行土地的囤积和抛售，扬
高土地成本，导致了部分中小城市的房价
涨幅畸高。
（三）房价空置虚高问题
房价的虚高原因除了政策因素外，最
主要的是不符合市场规律的行为。举例来
说，部分商品房在规划时就超出市场需求，
以房间空置为前提进行开发。而开发商由
于自身投入资本只有 20%，建材价格上涨
等因素又对开发商盈利没有影响，所以通
常能卖出半数左右的房屋就足以实现盈利
目的，这让房屋空置在房地产市场中成为
一种普遍现象。没有销量的后顾之忧，开
放商当然会刻意把房价维持在高水平。
（四）哄抬炒作房价问题
举例来说，部分开发商捏造房荒、地
荒等虚假言论，通过网络等媒体传播，吸
引消费者盲目购买 ；还有些开发商分割楼
盘的出售时期，制造房屋数量稀少的假象。
这些行为都是市场监管工作中应坚决取缔
的行为。
（五）地域差异巨大问题
对吉林省来说，全省八市一州的房地
产市场差异太大，很难以省域为单位实行
房地产市场的监管工作，只能将监管工作
下放给各个市级政府。但是各个地方政府
对该工作的重视程度和执行力度不一，还
有些政府盲目照搬隔壁城市或省会城市的
市场监管制度，忽视了市场的特征差异，
监管工作的能效并不理想。
三、房地产市场的监管对策
（一）对住房用地的相关政策加强调整
和管控
房地产开发的物质基础中，最重要的
就是土地，因此管控好住房用地的相关政
策就可以从源头上监管房地产市场。这方
面的工作必须要由负责管理土地的地方政
府予以重视，一方面将市场机制引入住房
用地的管控和分配，增强土地的实际应用
价值 ；另一方面加强对土地使用者的监督
管理，杜绝土地的非法使用、非法转让等
行为，令每一块土地都能迅速高效地依照
规划建设方案使用。
（二）对房地产业的金融信贷加强控制
和审核
房贷过松对房地产的市场泡沫有促生
作用，这对房地产的市场监管有负面影响。
因此，有必要对全部与房地产相关的金融
信贷业务加强审核，以从市场上控制房地
产的发展进度。具体来说，可以设立专门
的金融信贷监管部门，对房地产开发商的
贷款条件进行审查，杜绝不符合条件的信
贷行为或者巧立名目的开发借贷。
（三）对房产售后的物业服务加强规范
和建设
房产售后服务的不完善一直对房地产
市场的发展有很大的制约作用，一方面物
业管理的水平不高，增加了居民用户对房
地产业整体的不满程度 ；另一方面缺乏专
门的投诉受理和执行机构，部分消费者在
被开发商的虚假信息欺骗后投诉无门，更
助长了不法开发商的气焰。因此有必要由
政府出面规范相关售后服务，建立专门的
物业培训机构，提升整体的物业管理水平 ；
建立专门的房地产投诉受理与审查机构，
为受骗居民提供法律咨询，同时与有关部
门合作，坚决打击开发商以虚假信息哄抬
房价的行为。
（四）对当地产业的长期发展加强促进
和落实
将房地产市场的开发和监管与地区规
划结合起来，订立长期的房地产开发和发
展政策。尤其是城市发展规划不完全的中
小城市，在订立相关政策之前要考虑政策
的可用年限，保证产业政策和土地政策能
在一个较长的开发期内发挥长期的功效，
这样一来既能避免政策变动频繁引发的地
产商投机买卖土地现象，又能抑制房地产
开发不符合城市城市规划和城市需求引起
的房屋空置现象。
（五）对不同地区的市场监管加强研究
和细化
在难以以省为单位统筹房地产市场监
管的情况下，各市的地方政府更要发挥自
身的监管职能。地方上的市场监管部门要
积极考察当地房地产市场的实际状况，分
析出各个问题的原因所在，有针对性地订
立监管对策。如果有条件的话，可以建立
这方面的网络数据库，供不同的城市交流
经验，不过对其他城市或地区的经验不能
整个照搬，应将房地产市场的问题原因和
监管对策加以细化，从中找出原因相同或
相近的问题，然后以此为依据吸取经验，
调整对策，这样才能保证各地针对房地产
市场的监管不会与现实情况相脱节。
四、结语
房地产市场最严峻的房价问题在近两
年有了冷却的苗头，但距离房价增长的完
全平稳化仍有一段时间。在此期间，可想
而知房地产市场会产生一定程度的动荡，
所以相关的市场监管工作万万不能松懈。
各地的地方政府要积极考察当地房地产市
场的具体情况，制定适性最高的监管对策，
这样才能令我国总体的房地产市场呈现出
良性发展态势。
参考文献
[1] 胡挺 . 房地产业的监管效益分析及
其有效监管区[J].番禺职业技术学院学报，
2007（1）
[2] 林德华 . 我国房地产市场中的地方
政府行为研究 [D]. 四川 ：四川大学，2007
[3] 叶晓容 . 从个案分析我国房地产监
管制度的完善与执行 [J]. 重庆文理学院学
报（自然科学版），2011（1）
[4] 高幸奇 . 房地产市场 [M]. 北京 ：
中国物价出版社，2003
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