【摘要】针对我国房地产项目合同管理
的问题，主要分析了其对工程造价的影响。
本文首先阐述了房地产企业合同管理的重
要意义，然后分析了房地产企业合同管理
对工程造价的影响，最后分析了合同管理
过程中工程造价控制的对策及措施，希望
笔者的分析对该领域的研究具有一定的借
鉴意义。
【关键词】房地产；合同管理；工程造价
一、前言
目前，我国的房地产项目呈现逐年上
升的趋势。大量的房地产项目全面展开的
同时，部分房地产商为了追求项目的完成
速度，对合同的管理往往不太重视。这会
对整个工程的造价产生不利的影响。为了
获得更好的利润效益，对工程造价的控制
至关重要，因此，需要加强对合同的管理，
以控制好工程造价。
二、有效控制工程造价房地产企业的
生存和发展的前提
目前，由于受到国家宏观政策调控的
影响，房地产企业当前的状况不太乐观，
竞争程度也越演越烈，导致经营越来越困
难，销量下跌，售价下降，加强工程造价
的控制以降低房地产工程的成本显得非常
的必要。为了实现预期利润目标，实现利
润和利益最大化，房地产企业必须把重点
放到如何在房地产开发的全过程中有效实
施工程造价的控制和管理。
三、加强房地产企业合同管理的现实
意义
1. 加强建设工程合同管理是市场经济
发展的客观要求
随着市场经济机制的发育和完善，要
求政府管理部门打破传统观念束缚，转变
政府职能，更多地应用法律、法规和经济
手段调节和管理市场，而不是用行政命令
干预市场。合同是调节发包人和承包商经
济活动关系的法律依据，加强建设工程合
同的管理，是社会主义市场经济规律的必
然要求。
2. 加强建设工程合同管理是规范建设
各方行为的需要
目前，从建设市场经济活动及交易行
为看，还有相当多的工程建设参与方缺乏
市场经济所必须具备的法制观念和诚信意
识，不正当竞争行为时有发生，承发包双
方合同自律行为较差，加之市场机制难以
发挥应有的功能，从而加剧了建筑市场经
济秩序的混乱。在此种情况下，政府行政
管理部门今后必然会大力规范市场主体的
交易行为。因此，参与工程建设的各方，
必须通过加强合同管理增强诚信意识和法
制观念，严格遵守合同规定，否则必然会
在市场竞争中被淘汰出局。
3. 建设工程合同是项目建设活动中科
学管理的重要手段
建设工程是一项复杂的系统工程，工
程项目的建设周期长，生产要素价格变化
频繁，工程建设项目的各类合同是贯穿工
程建设项目全过程的技术经济文件，合同
编制的好坏直接影响到工程项目的造价，
建设工程合同的管理其实质就是建设工程
造价的管理，是确定和调整合同双方经济
关系，解决合同纠纷，控制工程造价的重
要手段。所以，在工程建设项目管理的全
过程中，都应该加强合同管理，只有这样
才能使建设项目达到良好的投资效益。
四、合同管理对工程造价控制产生的
影响
1. 合同类型选择对工程造价控制的影
响
合同类型的选择，发包人拥有主动权，
但必须依据实际情况，考虑各种因素，确
定合理的合同类型。作为房地产企业，一
般情况下对于有全套施工图纸、工程量能
够较准确计算，规模不大、工期较短、技
术不太复杂、合同总价较低且风险不大的
项目，可采用固定总价合同。优点是有利
于工程管理、减少工程变更、利于投资控
制，这样发包人承担的风险较小 ；对于设
计深度不够，技术复杂，各项费用不易估算，
易采用单价合同可避免使发包人或承包商
一方承担过大风险。
2. 合同签订前合同管理对工程造价的
影响
合同签订前合同管理主要指建设项目
招投标阶段的合同管理，该阶段的合同管
理对工程造价具有决定性的影响。为了使
每一个投标单位都能接受相应的合同条款，
就要在发放招标文件时，将科学合理的合
同条款纳入其中，这项工作对于房地产企
业在合同的实施过程中受益是非常大的。
3. 合同的签订对工程造价控制的影响
有些无论发包人还是承包人因为缺乏
法律意识，所以在合同签订的时候并不知
道施工合同签订时所用的合同文本不标准，
并不是国家所规定的具有严格标准的合约，
而是自己编制的。因为签约双方不了解甚
至不在乎此方面的问题，在编写合同时合
约的内容、条款含糊不清，在工程进行中
发生问题或是经济利益就将会导致工程纠
纷。因此，应事先在合同中明确可预见的
因素，尽量避免纠纷和索赔发生带来的造
价提高。
4. 工程项目实施过程中合同履行对工
程造价控制的影响
工程合同一经签订，确定了合同价款
和结算方式之后，影响工程造价的主要因
素便是工程设计变更或签证，以及工程实
施过程中的不确定因素。该阶段的合同管
理对工程造价控制目标的实现具有关键性
的意义。必须严格执行合同条款，避免违
约产生纠纷，索赔导致突破造价目标。另外，
对于合同实施时间长，管理难度大的项目，
如果管理不好，工程造价可能失去控制。
4.1 设备与材料管理
工程造价中，设备和材料的费用占工
程费用的 60~70%，设备和材料对造价的影
响可想而知。因此，做好设备和材料的管
理至关重要。在工程施工过程中，承包商
经常以各种理由更换合同中设备和材料的
品牌，以达到认质认价的目的，这样，大
大提升了工程造价。此时，发包人要进行
市场调研和考察，弄清这些设备和材料有
无真正更换的必要，尽量采执行合同中要
求的品牌和价格，给承包商不留钻空子的
机会，达到合理控制工程造价的目的。
4.2 工程变更、签证管理
工程变更、签证是合同履行过程中常
见的现象，也是发承包双方极易引起合同
履行争议或引发合同履行障碍的活动。实
际工作中，对于变更、签证的管理尚缺乏
足够的重视，为了追求工程进度，常会出
现随意变更、过度变更、随意签证，给工
程的结算的顺利进行埋下隐患，给企业造
成极大的经济损失。或者有的承包商在投
标时有意压低价格，但在施工中以各种理
由变更设备材料来追加资金，这都会严重
影响到造价的有效控制。
5. 竣工验收阶段合同管理对工程造价
控制的影响
竣工验收阶段合同管理也是一个相当
关键的环节，是对整个工程造价的分析和
总结。全面收集工程竣工结算资料，积极
配合审核单位严格按照合同条款规定的结
算办法在合理时间内完成审核。只有这样，
才能使建设项目取得良好的收益。
五、合同管理过程中对工程造价控制
的措施
1、聘请高素质的招标代理机构和咨询
公司协助完成招标工作
合同的确定必须通过招标、投标、开标、
评标、定标的程序，招标的控制价以及投
标的中标价是整个合同的核心问题。投标
价格就是合同价款。招标文件编制的完善
与否对造价的影响巨大，招标文件列入的
信息量不足，实施过程中漏项和含糊不清
的东西就越多，工程造价就越难控制。
2. 推行建设工程施工合同示范文本制
度，把好合同签订关
推行合同示范文本制度，一方面可以
帮助当事人了解并掌握有关法律、法规，
使具体的建设工程合同的签订符合法律规
范的要求，避免出现显失公平和违法条款 ；
另一方面便于合同管理机关加强监督检查，
提高合同的履约率，维护承包方与发包方双方的利益和维持建设市场次序。签订工
程合同时，要根据各工程的特点，应选择
恰当的发包方式和价款调整条件（指工程
设计变更或工程签证导致工程增减的结算
条件和结算方法），因为不同的发包方式和
价款调整条件，直接关系工程造价的控制
效果。
3. 提高合同管理人员业务素质，做到
全员参与合同管理
为了在工程建设的各个环节把好关，
应配备精通合同法律法规、熟悉工程实施
全过程同时有丰富的实践经验和高度的责
任心专业的合同管理人员，根据建设工程
施工合同的特点，总结以往各类投资项目
合同管理、工程造价管理方面的经验与教
训，对工程建设过程中可能出现的各种情
况，在合同的签订过程中做出有利于工程
造价控制的对策，同时需加强全员合同管
理的教育和培训，规范项目管理行为，让
所有参与项目建设管理的人员都参与到合
同管理中。
4. 建立合同管理目标制度，控制变更
和签证
4.1 控制工程变更可以从以下几方面入
手 ：
1）使用高水平的监理公司和监理工程
师，他们的个人素质和学识水平直接影响
到造价控制。
2）将有丰富技术和经营经验的人员派
驻现场，避免发生不必要的变更和签证。
3）建立健全有关变更的审批制度，在
施工过程中如必须变更时，应按照规定的
程序办理变更手续，进行工程量及造价增
减分析，有效地控制工程造价。
5. 把好竣工结算关
竣工结算审核是房地产企业工程造价
控制的最后一关，若不严格把关将造成不
可挽回的损失，这是一项细致具体的工作，
尊重实际，不少算、不漏算、不多算，去
虚存实。除事先另有规定外，竣工结算审
核原则不得违反合同规定。
7. 利用现代化手段建立合同管理系统。
随着科技的发展和建筑市场的发育，
工程项目的规模日益庞大，合同条款日趋
复杂，合同文件的组成内容也越来越多，
因此迫切需要借助计算机技术建立合同管
理系统。如合同档案库、合同分析系统等。
利用计算机合同管理体系，实现合同的订
立、履行、监督和检查的系统管理，从而
达到保证工程建设顺利进行，维护建筑市
场秩序稳定的目的。
8. 重视合同后评估
合同后评估是合同管理的总结阶段，
往往不为人所重视，其实合同后评估工作
是件很重要工作，它是对合同好坏、管理
得失的评估，它可让我们及时了解项目管
理中应注意的问题，为下一工程项目造价
控制提供可借鉴的经验。
六、结束语
随着我国政府对房地产行业采取的一
系列宏观调控政策的实施，承包商法律意
识的提高及诚信意识的淡漠，房地产企业
在经营过程中所涉及各种风险日益增多。
根据当前房地产市场出现的新情况和新特
点，加强合同管理对合理确定和有效控制
工程造价，维持房地产企业的生存，提高
房地产企业的投资效益有着重要意义。
参考文献
[1] 王达发 . 加强建设工程合同管
理 . 控制工程造价 [J]. 科技资讯 .2005
（22）：41-43
[2] 吴素静 . 浅议施工合同管理对工程
造价的影响 [J]. 房地产导刊 .2013（16）：
102-103
[3] 王宗峰 . 房地产企业开发过程工
程造价管理的剖析 [J]. 房地产导刊 .2014
（6）：124-126
[4] 黄志彬 . 建筑施工企业管理问题的
几点思考 [J] 价值工程 .2010（12）：42-44
的问题，主要分析了其对工程造价的影响。
本文首先阐述了房地产企业合同管理的重
要意义，然后分析了房地产企业合同管理
对工程造价的影响，最后分析了合同管理
过程中工程造价控制的对策及措施，希望
笔者的分析对该领域的研究具有一定的借
鉴意义。
【关键词】房地产；合同管理；工程造价
一、前言
目前，我国的房地产项目呈现逐年上
升的趋势。大量的房地产项目全面展开的
同时，部分房地产商为了追求项目的完成
速度，对合同的管理往往不太重视。这会
对整个工程的造价产生不利的影响。为了
获得更好的利润效益，对工程造价的控制
至关重要，因此，需要加强对合同的管理，
以控制好工程造价。
二、有效控制工程造价房地产企业的
生存和发展的前提
目前，由于受到国家宏观政策调控的
影响，房地产企业当前的状况不太乐观，
竞争程度也越演越烈，导致经营越来越困
难，销量下跌，售价下降，加强工程造价
的控制以降低房地产工程的成本显得非常
的必要。为了实现预期利润目标，实现利
润和利益最大化，房地产企业必须把重点
放到如何在房地产开发的全过程中有效实
施工程造价的控制和管理。
三、加强房地产企业合同管理的现实
意义
1. 加强建设工程合同管理是市场经济
发展的客观要求
随着市场经济机制的发育和完善，要
求政府管理部门打破传统观念束缚，转变
政府职能，更多地应用法律、法规和经济
手段调节和管理市场，而不是用行政命令
干预市场。合同是调节发包人和承包商经
济活动关系的法律依据，加强建设工程合
同的管理，是社会主义市场经济规律的必
然要求。
2. 加强建设工程合同管理是规范建设
各方行为的需要
目前，从建设市场经济活动及交易行
为看，还有相当多的工程建设参与方缺乏
市场经济所必须具备的法制观念和诚信意
识，不正当竞争行为时有发生，承发包双
方合同自律行为较差，加之市场机制难以
发挥应有的功能，从而加剧了建筑市场经
济秩序的混乱。在此种情况下，政府行政
管理部门今后必然会大力规范市场主体的
交易行为。因此，参与工程建设的各方，
必须通过加强合同管理增强诚信意识和法
制观念，严格遵守合同规定，否则必然会
在市场竞争中被淘汰出局。
3. 建设工程合同是项目建设活动中科
学管理的重要手段
建设工程是一项复杂的系统工程，工
程项目的建设周期长，生产要素价格变化
频繁，工程建设项目的各类合同是贯穿工
程建设项目全过程的技术经济文件，合同
编制的好坏直接影响到工程项目的造价，
建设工程合同的管理其实质就是建设工程
造价的管理，是确定和调整合同双方经济
关系，解决合同纠纷，控制工程造价的重
要手段。所以，在工程建设项目管理的全
过程中，都应该加强合同管理，只有这样
才能使建设项目达到良好的投资效益。
四、合同管理对工程造价控制产生的
影响
1. 合同类型选择对工程造价控制的影
响
合同类型的选择，发包人拥有主动权，
但必须依据实际情况，考虑各种因素，确
定合理的合同类型。作为房地产企业，一
般情况下对于有全套施工图纸、工程量能
够较准确计算，规模不大、工期较短、技
术不太复杂、合同总价较低且风险不大的
项目，可采用固定总价合同。优点是有利
于工程管理、减少工程变更、利于投资控
制，这样发包人承担的风险较小 ；对于设
计深度不够，技术复杂，各项费用不易估算，
易采用单价合同可避免使发包人或承包商
一方承担过大风险。
2. 合同签订前合同管理对工程造价的
影响
合同签订前合同管理主要指建设项目
招投标阶段的合同管理，该阶段的合同管
理对工程造价具有决定性的影响。为了使
每一个投标单位都能接受相应的合同条款，
就要在发放招标文件时，将科学合理的合
同条款纳入其中，这项工作对于房地产企
业在合同的实施过程中受益是非常大的。
3. 合同的签订对工程造价控制的影响
有些无论发包人还是承包人因为缺乏
法律意识，所以在合同签订的时候并不知
道施工合同签订时所用的合同文本不标准，
并不是国家所规定的具有严格标准的合约，
而是自己编制的。因为签约双方不了解甚
至不在乎此方面的问题，在编写合同时合
约的内容、条款含糊不清，在工程进行中
发生问题或是经济利益就将会导致工程纠
纷。因此，应事先在合同中明确可预见的
因素，尽量避免纠纷和索赔发生带来的造
价提高。
4. 工程项目实施过程中合同履行对工
程造价控制的影响
工程合同一经签订，确定了合同价款
和结算方式之后，影响工程造价的主要因
素便是工程设计变更或签证，以及工程实
施过程中的不确定因素。该阶段的合同管
理对工程造价控制目标的实现具有关键性
的意义。必须严格执行合同条款，避免违
约产生纠纷，索赔导致突破造价目标。另外，
对于合同实施时间长，管理难度大的项目，
如果管理不好，工程造价可能失去控制。
4.1 设备与材料管理
工程造价中，设备和材料的费用占工
程费用的 60~70%，设备和材料对造价的影
响可想而知。因此，做好设备和材料的管
理至关重要。在工程施工过程中，承包商
经常以各种理由更换合同中设备和材料的
品牌，以达到认质认价的目的，这样，大
大提升了工程造价。此时，发包人要进行
市场调研和考察，弄清这些设备和材料有
无真正更换的必要，尽量采执行合同中要
求的品牌和价格，给承包商不留钻空子的
机会，达到合理控制工程造价的目的。
4.2 工程变更、签证管理
工程变更、签证是合同履行过程中常
见的现象，也是发承包双方极易引起合同
履行争议或引发合同履行障碍的活动。实
际工作中，对于变更、签证的管理尚缺乏
足够的重视，为了追求工程进度，常会出
现随意变更、过度变更、随意签证，给工
程的结算的顺利进行埋下隐患，给企业造
成极大的经济损失。或者有的承包商在投
标时有意压低价格，但在施工中以各种理
由变更设备材料来追加资金，这都会严重
影响到造价的有效控制。
5. 竣工验收阶段合同管理对工程造价
控制的影响
竣工验收阶段合同管理也是一个相当
关键的环节，是对整个工程造价的分析和
总结。全面收集工程竣工结算资料，积极
配合审核单位严格按照合同条款规定的结
算办法在合理时间内完成审核。只有这样，
才能使建设项目取得良好的收益。
五、合同管理过程中对工程造价控制
的措施
1、聘请高素质的招标代理机构和咨询
公司协助完成招标工作
合同的确定必须通过招标、投标、开标、
评标、定标的程序，招标的控制价以及投
标的中标价是整个合同的核心问题。投标
价格就是合同价款。招标文件编制的完善
与否对造价的影响巨大，招标文件列入的
信息量不足，实施过程中漏项和含糊不清
的东西就越多，工程造价就越难控制。
2. 推行建设工程施工合同示范文本制
度，把好合同签订关
推行合同示范文本制度，一方面可以
帮助当事人了解并掌握有关法律、法规，
使具体的建设工程合同的签订符合法律规
范的要求，避免出现显失公平和违法条款 ；
另一方面便于合同管理机关加强监督检查，
提高合同的履约率，维护承包方与发包方双方的利益和维持建设市场次序。签订工
程合同时，要根据各工程的特点，应选择
恰当的发包方式和价款调整条件（指工程
设计变更或工程签证导致工程增减的结算
条件和结算方法），因为不同的发包方式和
价款调整条件，直接关系工程造价的控制
效果。
3. 提高合同管理人员业务素质，做到
全员参与合同管理
为了在工程建设的各个环节把好关，
应配备精通合同法律法规、熟悉工程实施
全过程同时有丰富的实践经验和高度的责
任心专业的合同管理人员，根据建设工程
施工合同的特点，总结以往各类投资项目
合同管理、工程造价管理方面的经验与教
训，对工程建设过程中可能出现的各种情
况，在合同的签订过程中做出有利于工程
造价控制的对策，同时需加强全员合同管
理的教育和培训，规范项目管理行为，让
所有参与项目建设管理的人员都参与到合
同管理中。
4. 建立合同管理目标制度，控制变更
和签证
4.1 控制工程变更可以从以下几方面入
手 ：
1）使用高水平的监理公司和监理工程
师，他们的个人素质和学识水平直接影响
到造价控制。
2）将有丰富技术和经营经验的人员派
驻现场，避免发生不必要的变更和签证。
3）建立健全有关变更的审批制度，在
施工过程中如必须变更时，应按照规定的
程序办理变更手续，进行工程量及造价增
减分析，有效地控制工程造价。
5. 把好竣工结算关
竣工结算审核是房地产企业工程造价
控制的最后一关，若不严格把关将造成不
可挽回的损失，这是一项细致具体的工作，
尊重实际，不少算、不漏算、不多算，去
虚存实。除事先另有规定外，竣工结算审
核原则不得违反合同规定。
7. 利用现代化手段建立合同管理系统。
随着科技的发展和建筑市场的发育，
工程项目的规模日益庞大，合同条款日趋
复杂，合同文件的组成内容也越来越多，
因此迫切需要借助计算机技术建立合同管
理系统。如合同档案库、合同分析系统等。
利用计算机合同管理体系，实现合同的订
立、履行、监督和检查的系统管理，从而
达到保证工程建设顺利进行，维护建筑市
场秩序稳定的目的。
8. 重视合同后评估
合同后评估是合同管理的总结阶段，
往往不为人所重视，其实合同后评估工作
是件很重要工作，它是对合同好坏、管理
得失的评估，它可让我们及时了解项目管
理中应注意的问题，为下一工程项目造价
控制提供可借鉴的经验。
六、结束语
随着我国政府对房地产行业采取的一
系列宏观调控政策的实施，承包商法律意
识的提高及诚信意识的淡漠，房地产企业
在经营过程中所涉及各种风险日益增多。
根据当前房地产市场出现的新情况和新特
点，加强合同管理对合理确定和有效控制
工程造价，维持房地产企业的生存，提高
房地产企业的投资效益有着重要意义。
参考文献
[1] 王达发 . 加强建设工程合同管
理 . 控制工程造价 [J]. 科技资讯 .2005
（22）：41-43
[2] 吴素静 . 浅议施工合同管理对工程
造价的影响 [J]. 房地产导刊 .2013（16）：
102-103
[3] 王宗峰 . 房地产企业开发过程工
程造价管理的剖析 [J]. 房地产导刊 .2014
（6）：124-126
[4] 黄志彬 . 建筑施工企业管理问题的
几点思考 [J] 价值工程 .2010（12）：42-44
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